강남 1주택 실거주냐 비거주냐 — 2026 세제개편 후 보유세·양도세 얼마나 차이 나나 (반포·압구정)

압구정 현대아파트 — 2026 세제개편 후 강남 초고가 단지는 실거주냐 비거주냐에 따라 종부세·양도세 부담이 크게 갈립니다.

 2026년 8월 3일 정부가 세제개편안을 발표하면서, 강남 고가주택 보유자들 사이에서 가장 많이 나오는 질문이 하나 있습니다. "실거주로 갖고 있는 것과 세를 주고 비거주로 갖고 있는 것, 세금이 얼마나 차이 나느냐"는 겁니다.

실제로 요즘 현장에서 상담을 하다 보면, 집을 오래 보유하긴 했지만 실제로는 살지 않고 임대를 놓아온 분들이 이번 개편안을 접하고 부담을 크게 느끼는 경우가 많습니다. 세금 구조가 '보유'에서 '거주' 중심으로 바뀌기 때문입니다.

이 글에서는 이번 개편이 실거주냐 비거주냐에 따라 세금을 어떻게 갈라놓는지, 반포·압구정 실제 단지 숫자로 정리했습니다.

(먼저 전제. 이번 발표는 정부안이며 8월 입법예고·국무회의를 거쳐 9월 초 국회에 제출됩니다. 즉 국회 통과 전이며 세부 내용은 조정될 수 있습니다.)

■ 이번 개편의 핵심 — 왜 '실거주냐 비거주냐'가 중요해졌나

한 문장으로 요약하면 이렇습니다. "주택 수 → 가액 중심, 보유 → 거주 중심." 실거주하는 중저가 1주택은 부담을 덜어주고, 비거주·다주택·초고가주택은 부담을 크게 늘리는 방향입니다. 그래서 같은 집이라도 내가 실제로 사느냐, 세를 주고 있느냐에 따라 세금이 벌어집니다.

세목	항목	현행	개편안 (국회 통과 시)
종부세	1주택 과세기준	공시가 12억	거주 14억 / 비거주 9억으로 차등
종부세	세율체계	주택 '수' 기준	주택 '가액' 기준으로 2028년 일원화
양도세	장기보유특별공제	보유 40% + 거주 40% = 최대 80%	보유공제 폐지, 거주 중심 최대 80%
양도세	공제 한도	무제한	2028년 20억 → 2029년 이후 10억
양도세	실거주 요건	2년 거주 시 특례	최대 공제는 10년 이상 실거주 필요

■ 종부세 기본공제 — 거주냐 비거주냐로 갈린다

이번 개편의 핵심입니다. 같은 1주택이어도 실거주면 공제가 올라가고, 비거주면 오히려 줄어듭니다.

구분	현행	2027년 이후
거주용 1주택	12억	14억 (시가 약 20억까지 과세 제외)
비거주 1주택	12억	9억
그 외(다주택 등)	9억	4억 + 5억×(거주주택가액/합계액)

(출처: 재정경제부 제공 자료 재구성)

거주용은 12억에서 14억으로 올라가는데, 비거주는 12억에서 9억으로 깎입니다. 같은 집을 들고 있어도 사느냐 마느냐로 과세 시작점이 5억이나 벌어지는 겁니다.

■ 종부세 세율 — 주택 '수'에서 '가액' 기준으로

2028년부터 주택 수 구분이 사라지고 가액 기준 단일 세율표로 통합됩니다. 6억~12억 구간(1.0→1.3%)과 상위 구간 세율이 올라갑니다.

과세표준	현행 2주택↓	현행 3주택↑	2027 2주택↓	2027 3주택↑	2028 이후
3억 이하	0.5%	0.5%	0.5%	0.5%	0.5%
3억~6억	0.7%	0.7%	0.7%	0.7%	0.7%
6억~12억	1.0%	1.0%	1.3%	1.3%	1.3%
12억~25억	1.3%	2.0%	1.5%	2.0%	2.0%
25억~50억	1.5%	3.0%	2.0%	3.0%	3.0%
50억~94억	2.0%	4.0%	2.7%	4.0%	4.0%
94억 초과	2.7%	5.0%	3.5%	5.0%	5.0%

(출처: 재정경제부 제공 자료 재구성)

■ 공정시장가액비율 인상

구분	현행	2027년	2028년 이후
1세대 1주택·지방 1·2주택	60%	70%	70%
3주택·조정지역 보유자(1주택 제외)	60%	70%	80%

(출처: 재정경제부 제공 자료 재구성)

■ 강남 아파트 보유세, 실거주·비거주 얼마나 차이 나나 (반포·압구정)

말로만 하면 감이 안 오니 실제 단지로 봅니다. 같은 집이라도 실거주냐 비거주냐에 따라 보유세(종부세+재산세)가 확실히 벌어집니다. (2027년 시뮬레이션)

단지	2026년	2027년 실거주	2027년 비거주
압구정 신현대9차 111㎡	2,710만	3,771만	4,432만
반포자이 84㎡	1,810만	2,257만	2,812만
마포래미안푸르지오 84㎡	416만	411만	617만
왕십리 센트라스 84㎡	276만	257만	388만

(단위: 원 / 총보유세. 출처: 우병탁 신한은행 위원 시뮬레이션. 장기거주·고령자 공제 없다고 가정, 2027년 공시가격은 2026년과 동일 가정한 추정치입니다.)

압구정 신현대는 실거주 3,771만 원, 비거주 4,432만 원으로 같은 집인데 660만 원 넘게 차이 납니다. 반포자이도 실거주와 비거주가 550만 원가량 벌어지고요. 초고가일수록 이 격차는 더 커집니다.

■ 강남 아파트 양도세, 반포자이·압구정 실제 계산

팔 때는 차이가 더 극적입니다. 보유공제가 폐지되고 거주 중심으로 바뀌면서, 초고가 단지일수록 부담이 가파르게 커집니다. (10년 실거주·공제한도 10억 가정)

단지	조건	현행 양도세	개편 후(한도 10억)	배수
반포자이 84㎡	11.8억 분양 → 48.3억 매도	약 2.1억	약 7.9억	약 4배
압구정 현대1·2차 131㎡	15억 매수 → 67억(20년)	약 3.5억	약 15.4억	약 4.4배
한남더힐	42억 매수(거주요건 충족)	약 6.7억	약 31.5억	약 4.7배
목동신시가지6단지 142㎡	17.5억 매수 → 36억	약 8,013만	약 8,013만	변화 거의 없음

시세 30억 원대 중반까지는 공제액이 한도에 안 걸려 영향이 거의 없고, 40억 원 이상 초고가부터 세 부담이 집중됩니다. (세무사 추정치이며, 실제 세액은 취득가·필요경비·양도가에 따라 달라집니다.)

■ 강남 고가주택, 지금 팔까 보유할까 — 실거주 이력으로 갈린다

여기까지 보면 판단 기준이 분명해집니다.

실거주를 채웠거나 채울 수 있는 분은 버티는 쪽이 유리합니다. 종부세 공제도 14억으로 올라가고, 양도세 최대 공제도 실거주 요건을 채우면 유지되기 때문입니다.

문제는 비거주로 오래 들고 계신 분들입니다. 종부세 공제는 9억으로 깎이고, 보유공제 폐지로 양도세 최대 공제 길도 막힙니다. 보유 기간이 길어도 실거주가 짧으면 이번 개편의 직격탄을 맞습니다. 이런 경우 "지금 이 집을 계속 안고 갈 것인가"를 진지하게 따져봐야 합니다.

■ 세금 부담이 자산 이동을 만든다 — 주택에서 상업용·사옥 부지로

이 대목이 요즘 현장에서 실제로 나타나는 흐름입니다. 세금 부담이 커지자, 고가주택 한 채에 자산을 묶어두기보다 규제가 상대적으로 덜하고 임대수익이 나오는 상업용 부동산이나 사옥 부지로 눈을 돌리는 분들이 늘고 있습니다.

'똘똘한 한 채' 전략의 전제가 흔들리는 게 핵심입니다. 종부세가 주택 수가 아닌 가액 중심으로 바뀌면서, 고가 아파트 한 채에 자산을 몰아두는 방식의 세제 이점이 줄어들기 때문입니다. 그러다 보니 같은 자금이라면 매달 임대수익이 나오고 개발 여지가 있는 강남 사옥 부지 쪽을 검토하는 문의가 이어지고 있습니다.

실제로 이런 조건을 갖춘 강남 신축 사옥 부지 사례가 궁금하시다면 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.

👉 강남 사옥 매수, 3종 일반주거지역이 왜 기회인가—역삼역 158평 통빌딩 사례로 본 가격 분석

 https://theoneasset.blogspot.com/2026/07/3-158.html

■ 정리 — 지금 무엇을 봐야 하나

이번 개편이 강남 고가주택 보유자에게 던지는 메시지는 분명합니다. 첫째, '보유'만으로는 혜택이 사라지고 실거주 기간이 관건입니다. 둘째, 40억 이상 초고가는 공제한도의 직접 타격권입니다. 셋째, '똘똘한 한 채'의 세제 이점이 줄면서 자산을 어디에 둘지 다시 볼 때가 됐습니다.

다만 이 내용은 국회 통과 전이므로, 실제 판단은 최종 법률 확정 시점 기준으로 하셔야 합니다. 세액 차이가 큰 만큼, 보유·매도·자산 이동을 고민 중이시라면 물건별로 함께 따져보는 것이 가장 빠른 길입니다. 언제든 문의 주세요.

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