부동산 인사이트

  한남뉴타운, 왜 '지위승계'가 중요할까 한남뉴타운은 서울 용산구 한남·보광·동빙고동 일대에 펼쳐진 대규모 재개발 사업지로,  강북 최고의 입지로 꼽힙니다. 그런데 이곳 매물을 알아볼 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로  조합원 지위승계 입니다. 이유는 간단합니다. 한남뉴타운이 속한 용산은 투기과열지구라,  매수 타이밍에 따라 조합원 자격(=입주권)이 넘어오기도 하고,  반대로 넘어오지 못해 현금청산 대상이 되기도 하기 때문입니다.  수억 원대 차이를 가르는 문제이니만큼, 사기 전에 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 재개발 조합원 지위승계는 자산관리의 첫 단추입니다. 재개발 조합원 지위승계, 기본 원칙부터 조합원 지위승계란, 재개발 부동산을 사고팔 때 매도인이 갖고 있던 조합원 자격이  매수인에게 그대로 넘어오는 것을 말합니다.  원칙적으로 부동산을 넘기면 조합원 지위도 함께 이전됩니다. 문제는 투기과열지구 입니다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제39조에 따라,  투기과열지구에서 재개발은 관리처분계획인가 이후 부동산을 취득한 사람은  원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 이 경우 입주권을 받지 못하고  감정평가액만큼 현금으로 정산받는 현금청산 대상이 됩니다. 관리처분 이전 vs 이후, 무엇이 달라지나 재건축은 조합설립인가가 기준이지만, 재개발은 관리처분계획인가가  지위승계의 커트라인 입니다. 이 시점 전에 샀는지 후에 샀는지가 입주권 확보 여부를 가릅니다. 관리처분인가 전 취득 → 원칙적으로 지위승계 가능 → 입주권 확보 관리처분인가 후 취득 → 투기과열지구에서는 조합원 불가 → 현금청산 위험 한남뉴타운 구역별 사업 단계 (2026년 8월 기준) 구역 현재 단계 관리처분 비고 한남1구역 정비구역 지정 절차 중 이전 신속통합기획 후보지(202...

  구의역 초역세권에 들어서는 자양5구역, 13년 만에 다시 시동을 걸었다. 자양5구역, 어떤 곳일까 서울 광진구 자양동 680번지 일대, 지하철 2호선 구의역과 맞붙은 초역세권 대형 부지입니다.  정확한 사업 명칭은 '구의·자양 재정비촉진지구' 내 자양5재정비촉진구역으로,  흔히 말하는 재개발과는 절차가 조금 다른 재정비촉진사업입니다. 입지가 워낙 좋아 개발 잠재력이 큰 땅이지만, 지난 13년간 사업이 좀처럼  앞으로 나아가지 못했습니다. 이 글에서는 자양5구역이 어떻게 시작됐고,  왜 멈췄으며, 지금은 어디까지 왔는지를 단계별로 정리합니다. 자양5재정비촉진구역 위치. 지하철 2호선 구의역과 맞붙은 초역세권으로, 강변역·건대입구역·동서울터미널이 인접해 있다. (자료: 광진구청) 자양5구역 위치와 규모 한눈에 보기 구분 내용 위치 서울 광진구 자양동 680번지 일대 (구의역 초역세권) 사업 명칭 구의·자양 재정비촉진지구 내 자양5재정비촉진구역 전체 면적 약 5만5,151㎡ (약 16,683평) 사업 방식 토지등소유자(도시정비형) 방식 용적률 399% → 500% 상향 규모 지하 5층 ~ 지상 최고 49층 총 세대수 1,699세대 (공공주택 429세대 포함) 공공기여 어린이병원, 도서관, 개방형 녹지 시행 주체 자양5-1구역: 대우건설(자양파이브PFV) / 자양13구역: 호반건설 예상 일정 2026년 이주 → 2027년 상반기 착공 → 2030년 전후 입주 1단계 — 알짜 부지가 비었다 (2013~2018) 시작은 2013년입니다. 자양동에 있던 우정사업정보센터가 전남 나주 혁신도시로  이전하면서 5만5,000㎡가 넘는 대형 부지가 통째로 비었습니다.  구의역 인근 준주거지역이라는 입지 덕분에 개발 가치가 큰 땅이었습니다.  이후 2018년 1월, 이 일대(자양동 680-81번지 일대, 약 5만5,...

  서울 용산구 한남뉴타운 구역별 위치도 — 붉게 표시된 곳이 한남2구역 (직접 제작) 보광동 우사단로 거리, 서울중앙성원 앞 (직접 촬영) 서울 용산구 한남뉴타운의 한남2구역 재개발 이 2026년 현재 이주 단계에 들어섰습니다.  이 글은 부동산 현장을 직접 다니는 더원에셋부동산중개법인이 보광동 현장을 직접 답사하고,  시공사·세대수·사업 일정 같은 공식 정보와 눈으로 확인한 이주 진행상황을 함께 정리한 기록입니다. 바로 옆 한남3구역(디에이치 한남)이 이주를 마치고 철거에 들어가면서 주목받는 사이,  그 뒤를 따르는 한남2구역은 지금 어디까지 왔을까요?  평가나 전망보다는, 두 눈으로 본 한남2구역의 이주 진행상황과 시공사 정보를  현장 사진과 함께 그대로 전해드립니다. 한남2구역은 어디에 있나 이태원역 아래, 한남1·3구역과 맞닿은 위치 (출처: 조합 공람 도서, EGA GROUP) 한남뉴타운은 이태원역과 한강 사이 용산구 일대에 1구역부터 5구역까지 펼쳐진  대규모 재개발 벨트입니다.  이 중 한남2구역은 이태원역 바로 아래, 보광동 272-3번지 일대에 자리합니다.  위쪽으로는 한남1구역, 오른쪽으로는 사업 속도가 가장 빠른 한남3구역과 맞닿아 있어,  두 구역의 경계가 곧 이번 답사의 핵심 포인트이기도 합니다. 한남2구역 재개발 개요 – 규모와 시공사 한남2구역의 시공사는 대우건설 이며 브랜드는 ' 한남 써밋 '입니다.  2022년 11월 시공사로 선정됐고, 남산 경관 보호를 위한 고도제한 구역이라  최고 높이 약 45m·지상 14층으로 계획돼 있습니다.  한남뉴타운 다른 구역보다 층수가 낮은 대신 저층 특화 설계로 차별화를 꾀하는 것이 특징입니다.  주요 수치를 정리하면 다음과 같습니다. 구분 내용 정비구역 명칭 한남 제2재정비촉진구역 (재개발·주택정비형...

  서울 용산구 한남동 한남근린공원 부지 위치 (나인원한남 앞) 안녕하세요, 더원에셋부동산중개법인 입니다. 서울 용산구 한남동, 초고가 주택 '나인원한남' 바로 앞에 2만8,000㎡가 넘는  거대한 땅이 40년 넘게 빈 채로 남아 있습니다.  위치로만 보면 서울에서 손꼽히는 금싸라기인데, 왜 개발이 안 되고 있을까요?  그 배경에는 대한민국 최초의 도시공원이라는 역사와,  부영과 서울시가 벌인 10년 소송전이 있습니다.  오늘은 이 '한남근린공원' 부지 이야기를 정리해 드립니다. 한남근린공원 부지, 어떤 땅인가 구분 내용 위치 서울 용산구 한남동 670-4번지 등 26필지 규모 약 2만8,000㎡ (약 8,500평) 입지 초고가 주택 '나인원한남' 바로 앞 지정 현황 도시계획시설(공원), 장기 미집행 상태 ※ 위 정보는 언론 보도 및 기업 공시 자료 기준이며, 세부 수치는 자료에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 이 땅은 단순한 나대지가 아닙니다. 1940년 조선총독부 고시로 지정된 대한민국 최초의  도시공원 부지입니다. 해방 이후 주한미군 기지의 부대시설로 쓰이다가,  1979년부터 공원 조성을 위한 도시계획시설로 지정됐습니다.  그런데 40여 년이 지나도록 실제 공원 조성이 집행되지 않아 '장기 미집행 도시계획시설'로 남아 있습니다. 한남근린공원 부지 일대 항공 전경 (출처: 네이버 지도 항공뷰) 부영은 왜 이 땅을 샀나 부영주택은 2014년 국방부로부터 이 땅을 약 1,200억 원에 사들였습니다.  당시엔 이유가 있었습니다.  정부가 장기 미집행 도시계획시설에 대한 해제 가이드라인을 마련하면서,  2015년경 이 부지의 공원 지정이 해제될 것으로 유력하게 점쳐졌기 때문입니다. 공원에서 풀리면 이 노른자 땅에 고급 주택을 지어 큰 차익을 낼 수 있다고 본 것입니다.  실제로 부영은 이곳에 고급주택을 개...

논현동 꼬마빌딩·신축부지 매매 85억 (직접 촬영) 강남 논현동 강남구청역 코너 신축부지 (직접 촬영) 안녕하세요, 더원에셋부동산중개법인 입니다. 앞서 세 차례에 걸쳐 서울 용적률 상향과 일조권 사선제한 완화가 꼬마빌딩·신축 사업성을  어떻게 바꾸는지 정리해 드렸습니다. 오늘은 그 변화가 실제로 적용되는 매물,  강남 논현동 강남구청역 코너 신축부지 를 소개해 드립니다.  논현동 꼬마빌딩·신축부지 매매를 찾으시는 분, 규제 완화의 수혜를 직접 받을 수 있는 땅입니다. 물건 개요 구분 내용 소재지 서울 강남구 논현동 (학동로50길 17 일원) 대지면적 233.5㎡ (약 70.6평) 연면적 221.64㎡ (약 67.04평) 용도지역 제2종 일반주거지역 건폐율 / 용적률 43.54% / 86.16% (현재 공부상 기준) 주 구조 / 층수 연와조 / 지하1층, 지상2층 (현재 공부상 기준) 교통 강남구청역(7호선·수인분당선) 2번 출구 도보 2분 (155m) 매매가 85억 원 ※ 연면적·건폐율·용적률·구조·층수는 현재 건물(공부상) 기준이며, 신축 시 규모는 용적률 상향·일조권 완화 적용에 따라 달라집니다. 강남구청역 코너, 왜 좋은 자리인가 강남에서 신축용 토지를 찾다 보면 늘 같은 벽에 부딪힙니다. 반듯한 코너 자리에 역세권, 거기다 규제 완화까지 맞물리는 땅은 흔치 않기 때문입니다. 이 물건은 그 조건을 갖추고 있습니다. 첫째, 두 면이 도로에 접한 코너 입지 입니다. 신축 시 채광·조망·건물 노출도가 뛰어나고, 코너 형상은 설계 효율에서도 유리합니다. 둘째, 강남구청역 더블 역세권 입니다. 7호선과 수인분당선이 지나는 강남구청역 2번 출구에서 도보 2분(155m) 거리라, 신축 후 임대·매각 수요 확보에 유리한 자리입니다. 셋째, 가장 중요한 부분, 이번 일조권 사선제한 완화의 직접 수혜 입지 라는...

  한남3구역 디에이치한남 조감도 (한강변 조망) ※ 상기 이미지는 조감도로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 안녕하세요, 더원에셋부동산중개법인 입니다. 서울 재개발 최대어로 불리는 한남3구역(디에이치한남) 의 최신 진행상황을 정리해 드립니다.  한남뉴타운 5개 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 곳이 바로 이 한남뉴타운 3구역 으로,  현재 철거가 막바지에 접어들며 착공과 분양을 앞두고 있어 관심이 뜨겁습니다. 한남3구역 사업개요 구분 내용 정비구역 명칭 한남 제3재정비촉진구역 위치 서울 용산구 한남동 686번지 일대 사업방식 주택재개발정비사업 정비구역 면적 약 386,379㎡ (약 113,855평) 토지등 소유자 수 3,887명 규모 지하 7층 ~ 지상 22층 건폐율 / 용적률 60% / 약 235% 시공사 현대건설 (디에이치한남) 단지명 디에이치한남 ※ 상기 정보는 서울시 정비사업 정보몽땅 공개자료 기준입니다. 한남3구역 세대수·주택공급계획 기존 관리처분 기준 총 5,757세대 로 계획되었습니다. 구분 세대수 분양 (60㎡ 이하) 2,005세대 분양 (60~85㎡ 이하) 1,834세대 분양 (85㎡ 초과) 939세대 분양 계 4,778세대 임대 계 979세대 총 세대 5,757세대 이후 촉진계획 변경(용도지역 상향·기반시설 재배치 등)으로  총 5,988세대 (임대 약 1,100세대 포함) 규모로 확대 추진되고 있습니다. ※ 위 표는 변경 전 기존 계획으로 참고용이며, 최종 세대수·평형은 변경 절차 확정 시 조정됩니다. 한남3구역 조합원 재분양신청, 왜 다시 받나? 한남3구역은 2023년 관리처분인가를 받았지만, 이후 촉진계획 변경으로 세대수와 평형 구성이  바뀌면서 조합원 재분양신청 절차 가 다시 진행됩니다.  조합원 수(토지등소유자)는 그대로지만, 공급 세대수가 늘고 평형 구성이 조정...

  봉천동 봉천역 초역세권 대로변 빌딩 · 은행·병의원·약국 임차 중 안녕하세요. 오늘은 서울 관악구 봉천동, 안정적인 임대수익을 갖춘 봉천동 봉천역 역세권  대로변 빌딩(매매가 175억)을 소개합니다. 남부순환로 대로변에 접한 초역세권 건물로,  은행과 병의원이 안정적으로 임차해 있어 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 봉천동 봉천역 대로변 빌딩, 입지부터 확인하세요 이 건물은 서울 관악구 남부순환로 대로변(광로3류, 폭 40~50m)에 접한  봉천역 초역세권 빌딩입니다. 대로변에 그대로 노출된 입지라 가시성이 뛰어나고,  봉천역 상권의 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있습니다.  역세권 대로변이라는 조건은 임차 수요가 꾸준해 공실 위험이 낮고,  장기적으로 자산 가치가 안정적으로 유지되는 대표적인 좋은 입지입니다. 봉천역에서 도보 거리, 초역세권 입지의 봉천동 대로변 빌딩 남부순환로 건너편에서 바라본 건물 전경 · 대로변 가시성이 뛰어난 입지 봉천역 대로변 빌딩 물건 개요 소재지 서울 관악구 남부순환로 1734 (봉천동) 매매가 175억 원 대지면적 591.8㎡ (약 179평) 연면적 2,271.6㎡ (약 687평, 건축물대장 기준) 규모 지하 2층 ~ 지상 8층 사용승인일 1996.2.17 용도지역 제3종일반주거지역 용적률 383.85% 주구조 철근콘크리트조 높이 34.3m ※ 상기 정보는 건축물대장 및 제공 자료 기준이며 세부 조건은 변동될 수 있습니다. 봉천역 역세권 빌딩의 가장 큰 강점, 안정적인 임대수익 이 봉천동 대로변 빌딩의 핵심 강점은 임차인 구성입니다.  KB은행을 비롯해 치과, 안과, 내과, 한의원 등 병의원과 1층 약국까지  안정적인 업종으로 채워져 있습니다. 병의원과 금융기관은 한번 입점하면 오래 유지되는 우량 임차 업종이라,  임대료 연체나 잦은 공실 걱정이 적습니다...

한남뉴타운 재개발 총정리 · 한남2·3·4·5구역 시공사 안녕하세요, 더원에셋중개법인입니다. '단군 이래 최대 재개발'로 불리는  서울 용산구 한남뉴타운이 구역별로 속도를 내면서 관심이 뜨겁습니다.  강남권 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이는 상황에서, 아파트가 아닌 한남뉴타운은  그 규제를 비껴간다는 점도 주목받고 있는데요. 오늘은 한남2·3·4·5구역이  지금 어디까지 진행됐는지, 시공사는 어디인지 한 번에 정리해 드리겠습니다. 한남뉴타운 재개발이란 한남뉴타운 전체 조감도 · 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 (출처: 서울시/조합) 한남뉴타운은 서울 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 약 111만㎡를 재개발하는  대규모 사업입니다. 한강변에 자리해 조망이 좋고, 강남·도심 접근성이 뛰어나  서울의 대표 부촌으로 손꼽힙니다. 원래 1~5구역으로 나뉘었는데 한남1구역이 2017년 정비구역에서 해제됐고,  실제 사업이 진행 중인 곳은 한남2·3·4·5구역 네 곳입니다.  남산 경관 보호를 위해 해발 90m 높이 제한을 받는 점이 특징입니다. 한남뉴타운 구역별 위치와 진행 상황 한눈에 보기 한남뉴타운 구역별 위치도 · 한남1~5구역 (이태원역·한남역 일대) 구역 시공사(단지명) 세대수 최신 진행 단계 한남2구역 대우건설(한남 써밋) 약 1,311세대(공공주택 197가구 포함) 2026년 1월 이주 시작, 2026년 5월 기준 이주율 약 66% (변동 가능) 한남3구역 현대건설(디에이치 한남) 약 5,988세대 이주 완료·철거 진행, 착공 준비(2029년 전후 입주 목표) 한남4구역 삼성물산(래미안 글로우힐즈 한남) ...