역삼동 언주역 91평 신축부지, 평당 1억 3천대 — 강남 3종일반주거 125억 매물 현장 후기
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| 역삼동 659-10 - 언주역 도보권 제3종일반주거지역, 대지 91평 125억 신축부지 |
강남에서 이 세 가지를 동시에 만족하는 땅은 드뭅니다
강남에서 신축용 토지를 찾다 보면 늘 같은 벽에 부딪힙니다. 위치가 좋으면 가격이 안 맞고, 가격이 맞으면 규모나 입지가 아쉽습니다. 위치, 규모, 가격 이 세 가지가 동시에 맞아떨어지는 물건은 정말 드뭅니다.
이번에 역삼동 언주역 인근 제3종일반주거지역 신축부지 하나를 직접 다녀왔습니다. 도면과 숫자만으로는 알기 어려운 부분까지 현장에서 확인한 내용을, 실제 강남에서 매물을 다루는 입장에서 솔직하게 정리해 드립니다.
이 물건은 어떤 물건인가 — 기본 개요
소재지 서울시 강남구 역삼동 659-10 (논현로102길 3, 가화빌딩) · 언주역 도보권 용도지역 / 주용도 제3종일반주거지역 / 제1종근린생활시설 대지면적 301.4㎡ (약 91평) 연면적 / 건축면적 598.82㎡ (약 181평) / 164.31㎡ 규모 지하 1층 ~ 지상 3층 주구조 철근콘크리트구조 사용승인일 1993년 9월 건폐율 / 용적률 54.52% / 131.77% 주차 옥외 5대 현재 상태 전체 공실 (명도 부담 없음) 매매가 125억 원 토지 평단가 평당 1억 3,700만 원대 비고 토지거래허가구역 (거래 시 허가 필요)
언주역에서 직접 걸어가 봤습니다 — 실제 동선
언주역 6번 출구로 나오면 바로 차병원이 있고, 그곳을 지나면 싸다김밥 집이 나옵니다. 길 건너편에는 유명한 예식장인 더채플앳논현(논현로 549)이 보입니다. 그렇게 양쪽에 뭐가 있나 천천히 구경하며 걸어도 5분 안에는 현장에 도착하는 역세권입니다.
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| 언주역 6번 출구에서 대상 물건까지 도보 5분 이내 동선 |
건물 상태는 어떤가 — 솔직하게 말씀드립니다
솔직하게 말씀드립니다. 1993년 준공된 건물이라 내부를 직접 확인해 보니 수리가 필요한 상태였습니다. 소유주분을 만나 이야기를 나눠보니, 연세가 있으셔서 관리하기 힘들어하시더군요. 천장 마감, 창호, 바닥, 층별 공간감, 그리고 옥상 관리까지 손이 필요한 상태였습니다.
다만 현재 건물 전체가 공실 상태라, 임차인 명도에 대한 부담이 없습니다. 매입 후 곧바로 신축이나 리모델링, 또는 사옥 실입주 계획을 실행할 수 있다는 점은 큰 장점입니다. 매입 직후 별도 비용 없이 바로 임대료만 받으려는 분께는 맞지 않지만, 신축이나 리모델링을 염두에 두신 분이라면 오래된 건물에 공실이라는 점이 오히려 활용 면에서 기회가 됩니다.
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| 1993년 준공·현재 전체 공실, 리모델링 또는 신축 검토가 필요한 현장 상태 |
어떤 분께 맞는 물건인가
이 물건은 "건물을 사는 것"이 아니라 "강남 핵심 입지의 땅을 이 단가에 확보하는 것"에 가깝습니다. 세 부류의 분께 특히 의미가 큽니다.
첫째, 신축을 계획하는 분입니다. 위치 대비 토지 가격이 낮게 나온 물건이라, 오래된 건물을 헐고 새로 올리려는 분께는 이 입지를 이 단가에 확보하는 것 자체가 기회입니다. 제3종일반주거지역이라 활용 폭도 넓습니다.
둘째, 리모델링 후 보유하려는 분입니다. 전면 신축까지 가지 않더라도 약간의 리모델링 비용으로 내·외관을 살리면, 임대료를 시세에 맞게 재조정하면서 입지 프리미엄을 그대로 보유할 수 있습니다.
셋째, 사옥을 찾는 법인입니다. 연면적 약 181평 규모의 사옥용 건물은 강남 역세권에서 흔치 않은 크기입니다. 강남에서 이 정도 규모의 사옥용 건물은 통상 150억을 훌쩍 넘어가는 것이 현실입니다. 오래되긴 했지만 역세권·제3종일반주거지역이라 향후 비전까지 갖추고 있어, 살짝 손봐서 사옥으로 쓰면서 투자 가치까지 고려하려는 회사라면 강남에서 이만한 조건을 찾기가 쉽지 않습니다.
가격 — 이 부분이 핵심입니다
매매가 125억 원, 토지 평단가로 환산하면 평당 1억 3,700만 원대 수준입니다. 제가 확보한 최근 강남권 유사 입지(제3종일반주거지역·역세권·대로 인접) 실거래 사례는 아래와 같습니다.
| 소재지 | 평단가 | 거래시점 |
|---|---|---|
| 본 매물 (역삼동 659-10) | 1억 3,700만 | 현재 매물 |
| 논현동 213-○○ | 1억 5,600만 | 2026.1 |
| 논현동 213-○○ | 1억 6,600만 | 2024.11 |
| 논현동 86-○○ | 1억 8,200만 | 2025.10 |
| 논현동 8-○○ | 1억 7,100만 | 2025.2 |
| 신사동 636-○○ | 1억 9,500만 | 2025.2 |
| 청담동 1-○○ | 1억 9,700만 | 2025.3 |
| 삼성동 155-○○ | 1억 6,600만 | 2025.1 |
| 대치동 896-○○ | 1억 6,900만 | 2026.3 |
보시다시피 최근 강남권 유사 거래는 대체로 평당 1억 5,000만~1억 9,000만 원대에 형성되어 있습니다. 이 물건의 평당 1억 3,700만 원대는 제가 확보한 실거래 사례 중 가장 낮은 축에 속합니다. 언주역 도보권, 논현로 이면이라는 입지를 고려하면 현재 시장에서 흔히 만나기 어려운 가격대입니다.
거래 전 반드시 확인할 점
본 물건은 토지거래계약 허가구역 내에 있어, 거래 시 관할 구청의 허가 절차가 필요합니다. 또한 대공방어협조구역에 따른 고도 관련 사항이 있으나 통상적인 개발에는 큰 제약이 되지 않는 수준입니다. 다만 정확한 건축 가능 규모는 관할 조례 기준으로 별도 검토가 필요하므로, 신축을 고려하신다면 이 부분을 반드시 함께 확인하셔야 합니다.
정리하면
언주역 도보권, 논현로 이면, 제3종일반주거지역, 대지 91평, 매매가 125억 원(평당 1억 3,700만 원대). 강남에서 이 조합은 자주 나오는 물건이 아닙니다. 직접 가서 보니 숫자로 보던 것보다 입지가 더 실감 났습니다.
정확한 지번과 상세 자료, 현장 안내는 연락 주시면 개별적으로 안내해 드립니다. 관심 있으신 분은 매물이 소진되기 전에 편하게 문의 주시기 바랍니다.
함께 보면 좋은 강남 사옥 매물
같은 강남권에서 사옥용 통빌딩을 찾으신다면, 역삼역 인근 158평 3종일반주거지역 물건도 함께 검토해 보시길 권합니다. 아래 글에 규모·가격·입지 분석을 정리해 두었습니다.
👉 강남 사옥 매수, 3종 일반주거지역이 왜 기회인가 — 역삼역 158평 통빌딩 사례로 본 가격 분석
https://theoneasset.blogspot.com/2026/07/3-158.html
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| 문의: 더원에셋중개법인 02-555-7889 |
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