나인원한남 앞 금싸라기 땅은 왜 40년째 비어 있나 – 한남근린공원, 부영과 서울시 10년 소송

8월 28, 2026

서울 용산구 한남동 한남근린공원 부지 위치 (나인원한남 앞)

안녕하세요, 더원에셋부동산중개법인입니다.

서울 용산구 한남동, 초고가 주택 '나인원한남' 바로 앞에 2만8,000㎡가 넘는

거대한 땅이 40년 넘게 빈 채로 남아 있습니다.

위치로만 보면 서울에서 손꼽히는 금싸라기인데, 왜 개발이 안 되고 있을까요?

그 배경에는 대한민국 최초의 도시공원이라는 역사와,

부영과 서울시가 벌인 10년 소송전이 있습니다.

오늘은 이 '한남근린공원' 부지 이야기를 정리해 드립니다.

한남근린공원 부지, 어떤 땅인가

구분	내용
위치	서울 용산구 한남동 670-4번지 등 26필지
규모	약 2만8,000㎡ (약 8,500평)
입지	초고가 주택 '나인원한남' 바로 앞
지정 현황	도시계획시설(공원), 장기 미집행 상태

※ 위 정보는 언론 보도 및 기업 공시 자료 기준이며, 세부 수치는 자료에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

이 땅은 단순한 나대지가 아닙니다. 1940년 조선총독부 고시로 지정된 대한민국 최초의

도시공원 부지입니다. 해방 이후 주한미군 기지의 부대시설로 쓰이다가,

1979년부터 공원 조성을 위한 도시계획시설로 지정됐습니다.

그런데 40여 년이 지나도록 실제 공원 조성이 집행되지 않아

'장기 미집행 도시계획시설'로 남아 있습니다.

한남근린공원 부지 일대 항공 전경 (출처: 네이버 지도 항공뷰)

부영은 왜 이 땅을 샀나

부영주택은 2014년 국방부로부터 이 땅을 약 1,200억 원에 사들였습니다.

당시엔 이유가 있었습니다.

정부가 장기 미집행 도시계획시설에 대한 해제 가이드라인을 마련하면서,

2015년경 이 부지의 공원 지정이 해제될 것으로 유력하게 점쳐졌기 때문입니다.

공원에서 풀리면 이 노른자 땅에 고급 주택을 지어 큰 차익을 낼 수 있다고 본 것입니다.

실제로 부영은 이곳에 고급주택을 개발하는 청사진을 그리고 있었습니다.

서울시가 제동을 걸다 — 10년 소송의 시작

그런데 공원 해제를 한 달가량 앞둔 2015년 9월,

서울시가 돌연 이 부지에 '한남근린공원'을 조성하겠다는 계획을 발표합니다.

이 땅의 역사성과, 남산과 한강을 잇는 녹지벨트로서의 가치가 높다는 이유였습니다.

이로써 공원 해제는 무기한 연기됐습니다.

부영은 재산권 침해라며 서울시를 상대로 소송을 제기했습니다.

하지만 결과는 부영의 연이은 패소였습니다.

주요 경과	내용
2014년	부영, 국방부로부터 약 1,200억 원에 매입
2015년 9월	서울시, 한남근린공원 조성 계획 발표 (해제 연기)
2018년	대법원 최종 패소
2024년 6월	서울시, 공원 실시계획인가 고시 (수용·조성 확정)
2025년 4월	부영, 행정소송도 최종 패소

※ 위 경과는 언론 보도를 정리한 것으로, 세부 일자·내용은 원 보도 및 공식 자료 확인이 필요합니다.

당시 재판부는 "부영은 이 부동산을 취득할 때부터

재산권 행사에 제한이 있으리라는 사정을 충분히 알았고,

그 제한을 반영한 가격으로 매수했다"는 취지로 판시했습니다.

그런데 왜 "부영이 남는 장사"라는 말이 나올까

법적으로는 서울시가 이겼지만, 업계에서는 사실상 부영이 유리하다는 평가가 나옵니다.

이유는 토지 보상비 때문입니다.

서울시가 공원을 조성하려면 이 땅을 부영으로부터 사들여야(수용·보상) 합니다.

그런데 그 보상비가 계속 오르고 있습니다.

서울시가 산정한 토지 보상비는 3,850억 원 수준에서 4,614억 원까지 뛰었습니다.

최근 공시지가 상승이 반영된 결과입니다.

부영이 2014년에 약 1,200억 원에 산 땅이니, 보상만 받아도 3,000억 원 이상의

차익이 생기는 셈입니다.

소송이 길어질수록 공시지가는 더 오르고 보상액도 커지는 구조라,

"버틸수록 남는 장사"라는 말이 나오는 것입니다.

반대로 서울시는 막대한 보상금 부담을 떠안게 됩니다.

2025년, 계열사에 5,800억 원에 넘기다

여기에 2025년 새로운 소식이 더해졌습니다.

부영주택이 이 한남동 땅(670-4번지 등 26필지)을 계열사인 동광주택에

약 5,879억 원에 매각한다고 공시한 것입니다.

다만 이는 제3자와의 거래가 아니라 계열사 간 거래로,

공시에 명시된 거래 목적은 '재무구조 개선'이었습니다.

부영주택은 최근 3년 연속 1,000억 원대 영업적자를 기록했고,

늘어난 차입금 이자 부담도 컸던 것으로 알려졌습니다.

즉 이번 매각은 개발을 위한 것이 아니라 자금 사정과 관련된 내부 거래 성격으로 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 이 땅을 일반인이 살 수 있나요?
아닙니다. 공원 수용 대상 부지이고 계열사 간 거래로 넘어간 땅이라, 일반 매매 대상 매물이 아닙니다.

Q2. 앞으로 개발이 가능한가요?
현재로서는 어렵습니다. 서울시가 공원 조성을 확정(실시계획인가)한 상태이고 관련 소송도 진행 중이라, 사적 개발은 막혀 있는 상황입니다.

Q3. 이 땅이 한남뉴타운·한남3구역 재개발과 관련이 있나요?
아닙니다. 한남근린공원 부지는 재개발 정비사업과는 별개의 사안으로, 위치와 성격이 다릅니다.

마치며

한남동 노른자 땅이 40년 넘게 비어 있는 이유는, 이곳이 대한민국 최초의 도시공원이자 오랜 소송의 무대였기 때문입니다. 서울시의 공원 조성 의지와 토지주의 재산권, 그리고 계속 오르는 땅값이 얽히면서 아직도 결론이 나지 않은 사안입니다. 앞으로 이 땅이 공원으로 완성될지, 다른 길을 걷게 될지 지켜볼 만합니다.

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※ 본 게시물은 언론 보도 및 기업 공시 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠이며, 특정 부동산의 매매를 권유하는 글이 아닙니다. 사실관계와 세부 수치는 원 보도 및 공식 자료 확인이 필요합니다.

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