토지거래허가구역이란? 강남3구에서 서울 전역까지 — 2025년 토허제 확대 총정리

 

토지거래허가구역의 중심에 선 압구정 현대아파트

토지거래허가구역, 왜 지금 이렇게 중요한가

토지거래허가제는 일정 규모 이상의 토지를 사고팔 때 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 하는 제도입니다. 허가 없이 맺은 계약은 아예 효력이 없습니다. 핵심은 매수자에게 부과되는 2년 실거주 의무로, 집을 사면 반드시 본인이 들어가 2년을 살아야 하기 때문에 전세를 끼고 사는 이른바 '갭투자'가 원천적으로 막힙니다.

정부는 왜 하필 이 방법을 택했나

집값을 잡는 수단은 금리 인상, 세금 강화, 대출 규제, 공급 확대 등 여러 가지가 있습니다. 하지만 금리는 정부가 임의로 올릴 수 없고 오히려 인하가 예상되던 시기였으며, 세금은 효과가 나타나기까지 시간이 걸리고 저항이 큽니다. 공급 확대는 몇 년이 걸리는 장기 대책입니다. 반면 토지거래허가제는 실거주 의무로 투기 수요를 즉시 차단할 수 있어, 정부 입장에서는 가장 빠르고 강제력 있는 카드였습니다.

2025년, 이렇게 흘러왔다

첫째, 2025년 2월 13일 서울시는 잠실·삼성·대치·청담 등 일부 구역의 허가구역 지정을 해제했습니다.

둘째, 그러나 해제 직후 집값이 급등하자 약 한 달 만에 방향을 틀어, 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 강남·서초·송파·용산 4개 구 전체(약 2,200개 단지, 약 40만 호)를 재지정했습니다. 이때는 기준을 대폭 강화해 사실상 거의 모든 아파트가 허가 대상이 됐습니다.

셋째, 2025년 10월 15일 발표된 '10·15 대책'으로 규제가 전면 확대됐습니다. 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 지정됐고, 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 겹치는 '3중 규제'가 형성됐습니다. 적용 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

2025년 3월, 강남 서초 송파 용산 4곳만 지정됐던 시점 (출처: 스트레이트뉴스)

2025년 10.15 대책 이후, 서울 25개 구 전역+경기 12곳으로 확대(출처: 연합뉴스)

허가는 어떻게 받고, 어기면 어떻게 되나

허가 대상 면적은 평상시 원칙으로 주거지역 60㎡ 초과, 상업·공업지역 150㎡ 초과, 녹지지역 200㎡ 초과입니다. 다만 이 기준은 원칙이며, 2025년 강남3구·용산 지정에서는 주거지역 6㎡ 초과로 기준을 대폭 강화해 사실상 거의 모든 아파트가 허가 대상이 됐습니다.

신청은 매도인과 매수인이 공동으로 관할 구청에 방문·우편·인터넷으로 접수합니다. 제출 서류는 토지거래계약 허가신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서 등이며, 일반 거래와 달리 자금 출처와 사용 목적까지 심사받습니다.

위반 시 제재는 무겁습니다. 허가 없이 맺은 계약은 무효이며, 부정한 방법으로 허가를 받거나 허가 없이 거래하면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 공시지가의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. 2년 실거주 의무를 지키지 않으면 허가 취소와 이행강제금이 부과됩니다.

정리하며

강남·서초·송파·용산에서 시작된 토지거래허가제가 2025년 말 서울 전역과 경기 일부까지 확대돼, 현재는 2026년 12월 31일까지 광범위하게 적용되고 있습니다. 실제 거래에 앞서 반드시 최신 지정 현황을 토지이음(eum.go.kr) 또는 서울시 부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다. 

시점	내용	대상 지역
2025.02.13	일부 구역 해제	잠실·삼성·대치·청담
2025.03.24~09.30	강남·서초·송파·용산 전체 재지정 (약2,200단지)	강남·서초·송파·용산
2025.10.20~2026.12.31	전면 확대 — 3중 규제	서울 25구 + 경기 12곳

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