기부대양여 뜻과 절차 정리｜전주·창원 사례와 TK신공항 K-2 종전부지 개발

 

도심 군부대를 외곽으로 이전하고 기존 부지를 새로운 도시공간으로 개발할 때 

자주 등장하는 방식이 바로 기부대양여 사업입니다.

쉽게 말하면, 새로운 군사시설을 먼저 만들어 국가에 넘기고, 

기존 군부대 부지를 양여받아 개발사업을 통해 사업비를 회수하는 방식입니다.

이 방식은 단순한 군부대 이전을 넘어 기존 군사시설이 있던 

대규모 도심 부지를 주거·상업·산업·공원 등 새로운 도시공간으로 전환할 수 있다는 점에서 

도시개발과도 밀접하게 연결됩니다.

최근에는 대구경북 지역의 TK신공항 사업과 대구 도심 군부대 통합이전 사업이 

함께 주목받으면서 기부대양여 방식에 대한 관심도 커지고 있습니다.

다만 중요한 것은 기부대양여라고 해서 모든 사업이 같은 구조로 진행되는 것은 아니라는 점입니다.

이번 글에서는 기부대양여 사업의 기본 원리부터 실제 이전 사례, 사업 절차와 주요 리스크, 

그리고 현재 진행 중인 TK신공항까지 순서대로 살펴보겠습니다.

기부대양여 사업이란?

기부대양여는 말 그대로 '기부'와 '양여'가 서로 연결되는 사업방식입니다.

사업시행자가 기존 시설을 대신할 대체시설을 건설해 국가에 기부채납하면, 

국가가 기존 시설의 용도를 폐지하고 그 재산을 일정한 조건에 따라 

사업시행자에게 양여하는 구조입니다.

국유재산 관련 현행 지침에서도 기부대양여를 대체시설을 제공한 자에게 

용도폐지된 재산을 양여하는 사업으로 규정하고 있습니다.

핵심 구조를 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

대체시설 건설 → 국가에 기부채납 → 기존 시설 용도폐지 → 종전부지 양여 → 종전부지 개발 → 사업비 회수

즉, 국가가 기존 군부대를 단순히 매각하는 사업과는 구조가 다릅니다.

사업시행자가 먼저 상당한 비용을 투입해 새로운 군사시설을 마련해야 하고, 

이후 기존 부지를 개발해 그 비용을 회수하는 방식입니다.

그래서 기부대양여 사업에서는 대체시설의 건설비와 양여받는 종전부지의 가치가 

매우 중요한 요소가 됩니다.

왜 군부대 이전에 기부대양여를 활용할까?

도심에 위치한 군부대는 도시가 확장되면서 주변 지역과 공간적으로 분리되는 경우가 많습니다.

군사시설 특성상 일반 시민의 이용이 제한되는 공간도 많기 때문에 

지자체 입장에서는 군부대 이전을 통해 새로운 도시공간을 확보하려는 수요가 생깁니다.

반면 군부대 입장에서는 기존 시설을 비워주려면 새로운 부대시설이 필요합니다.

여기에서 기부대양여 방식이 활용될 수 있습니다.

지자체 또는 사업시행자가 새로운 군사시설을 건설하고, 

국가는 기존 군부대 부지를 양여하고, 사업시행자는 종전부지를 개발해 

투입한 사업비를 회수하는 구조입니다.

따라서 기부대양여는 '군부대 이전'과 '종전부지 개발'을 하나의 사업으로 

연결하는 방식이라고 이해하면 쉽습니다.

실제로 완료된 기부대양여 사례는?

기부대양여가 단순히 이론적인 사업방식만은 아닙니다.

실제로 군부대를 이전한 뒤 기존 부지를 개발한 사례가 있습니다.

대표적으로 살펴볼 수 있는 사례가 전주 35사단과 창원 39사단입니다.

〔표1〕 기부대양여 실제 사례 비교

구분	전주 35사단	창원 39사단
이전 건의	1991년	2004년
부대 이전	2013년 이전 마무리	2015년 함안 이전
종전부지 개발	2014년부터 개발 진행	2019년 부지개발 완료
특징	이전 후 종전부지 개발이 이어진 사례	이전·개발이 모두 완료된 사례

전주 35사단 이전사업

전주 35사단은 도심에 있던 군부대를 이전하고 기존 부지를 개발하는 방식으로 추진됐습니다.

관련 자료를 보면 1991년 전주시가 부대 이전을 건의한 이후 국방부 승인과 

합의각서 체결 등을 거쳤고, 2013년 대체시설 공사와 부대 이전이 마무리됐으며, 

2014년부터 종전부지 개발이 이어진 사례입니다.

즉, 군부대 이전 → 기존 군부대 부지 확보 → 도시개발이라는 기부대양여 구조가 

실제로 이어진, 이전 후 종전부지 개발이 진행된 대표적인 사례입니다.

창원 39사단 이전사업

창원 39사단 역시 도심 군부대를 이전하고 기존 부지를 개발한 사례입니다.

2004년 이전 건의 이후 국방부 승인과 합의각서 체결 등을 거쳤고, 

창원 39사단은 2015년 함안으로 이전했고, 이후 종전부지 개발을 거쳐 

2019년 부지개발이 완료된 사례입니다.

이 사례에서 볼 수 있는 중요한 점은 군부대 이전 자체가 사업의 끝이 아니라는 것입니다.

대체시설을 건설하고 군부대를 이전한 이후에도 종전부지의 도시계획과 개발사업이 

별도로 이어집니다.

결국 기부대양여 사업을 볼 때는 '언제 군부대가 이전하는가'와 함께 

'이전 후 부지를 어떻게 개발하는가'까지 함께 봐야 합니다.

기부대양여 사업은 어떤 절차로 진행될까?

기부대양여 사업의 일반적인 절차. 새 시설을 지어 기부한 뒤 기존 부지를 넘겨받아 개발하는 순서로 진행된다.

기부대양여 사업은 단순히 지자체와 군이 협약을 맺는 것으로 끝나는 사업이 아닙니다.

사업 규모가 커질수록 여러 기관의 검토와 심의, 사업계획 승인, 설계와 시공 등의 

절차를 거쳐야 합니다.

전체적인 흐름을 단순화하면 다음과 같습니다.

① 이전 협의 — 기존 군사시설을 이전할 필요성과 이전 대상 부지, 

종전부지 개발계획 등을 검토합니다.

② 사업계획 검토·심의 — 사업의 이전 가능성, 사업 타당성, 재산가액, 종전부지 

개발 가능성 등을 검토합니다.

③ 합의각서 체결 — 기부재산과 양여재산, 사업기간, 사업방식, 양여조건 등 

핵심 내용을 협의합니다.

④ 대체시설 설계·건설 — 새로운 군사시설을 설계하고 실제 시설을 건설합니다.

⑤ 기부채납 — 완성된 대체시설을 국가에 기부채납합니다.

⑥ 종전부지 양여 — 기존 군사시설의 용도가 폐지되고 관련 절차를 거쳐 

종전부지가 양여됩니다.

⑦ 종전부지 개발 — 도시계획과 개발계획에 따라 주거·상업·산업·공원 등 

새로운 도시공간으로 개발합니다.

중요한 것은 사업계획 단계에서 끝나는 것이 아니라 실제 대체시설이 완성되고 

재산처리 절차까지 진행돼야 종전부지 개발이 본격화될 수 있다는 점입니다.

기부대양여 사업에서 가장 큰 리스크는?

겉으로 보면 '새로운 시설을 지어주고 기존 땅을 받아 개발하면 되는 사업'처럼 보일 수 있습니다.

하지만 실제로는 여러 가지 변수가 있습니다.

첫 번째는 사업비입니다. 대체시설 건설비가 예상보다 증가하면 사업 전체의 수익구조가 

달라질 수 있습니다. 공사비와 토지비, 금융비용 등이 증가할수록 사업시행자가 부담해야 하는 

초기 자금도 커집니다.

두 번째는 종전부지의 개발가치입니다. 기부대양여에서 중요한 것은 

단순한 토지면적이 아닙니다. 

종전부지가 어떤 용도로 개발될 수 있는지에 따라 토지의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 

따라서 도시관리계획 변경과 용도지역, 용적률, 건축물 용도 등이 중요한 변수가 됩니다.

세 번째는 사업기간입니다. 대규모 군부대 이전은 국방부뿐 아니라 지자체, 

사업시행자, 관련 기관 등 여러 주체가 참여합니다. 협의가 길어지면 

사업기간도 길어질 수 있습니다. 사업기간이 늘어나면 금융비용과 공사비 상승 등의 

문제가 추가로 발생할 수 있습니다.

네 번째는 사업성입니다. 결국 핵심은 '대체시설에 투입되는 비용'과 

'종전부지를 개발해서 얻을 수 있는 가치'의 균형입니다. 이 균형이 무너지면 

민간사업자의 참여가 어려워지거나 사업구조를 다시 조정해야 할 수 있습니다.

TK신공항도 기부대양여 방식일까?

TK신공항 이전 개념도. 기존 K-2 군공항(대구 동구 입석동 일원)을 군위·의성 일대로 옮기고, 비워진 종전부지를 개발하는 구조다. (개념 이해를 돕기 위한 이미지로 실제 위치·경계와 다소 차이가 있을 수 있음)

여기서 TK신공항을 살펴볼 필요가 있습니다.

대구경북통합신공항은 일반적인 군부대 이전사업과는 조금 다릅니다.

군공항 이전은 「군공항 이전 및 지원에 관한 특별법」에 따라 추진되고 있으며, 

대구시는 현재 군공항 부분을 기부대양여에 국가지원을 결합하는 방식으로 추진하고 있습니다.

민간공항은 별도의 정부 재정사업으로 추진되는 구조입니다.

〔표2〕 TK신공항 사업 개요

구분	군공항	민간공항
사업비	약 11조5천억원	약 2조6천억원
사업방식	기부대양여 + 국가지원	현 민항부지 매각대금 + 정부재정
근거	군공항 이전 및 지원에 관한 특별법	정부 재정사업

대구시가 공개한 자료에 따르면 군공항 사업비는 약 11조5천억원, 

민간공항은 약 2조6천억원 규모입니다.

따라서 TK신공항을 단순히 '기부대양여로 공항을 이전하는 사업'이라고 설명하기보다는, 

'군공항은 기부대양여를 기본으로 하되 국가 지원이 결합된 대규모 이전사업'이라고 

설명하는 것이 정확합니다.

TK신공항은 현재 어디까지 왔을까?

TK신공항 추진 단계(당초 계획 기준). 2026년 현재는 재원 조달·사업방식이 논의되는 단계로 실제 일정은 지연되고 있다. (계획은 변동될 수 있음)

이 부분이 현재 가장 중요한 내용입니다.

TK신공항은 당초 계획과 달리 사업 추진이 지연되고 있습니다.

특히 핵심 문제는 군공항 이전에 필요한 재원 확보입니다.

2026년 8월 말 보도에 따르면 대구시가 2027년도 사업 추진을 위해 요청한 

공공자금관리기금 융자 3,324억원과 금융비용 80억원 등이 정부 예산안 편성과정에서 

반영되지 않은 것으로 알려졌습니다.

결국 현재 TK신공항의 가장 큰 변수는 '공항을 어떻게 지을 것인가'뿐 아니라 

'군공항 이전사업의 초기 재원을 어떻게 마련할 것인가'에 있습니다.

따라서 현재 TK신공항 예정지를 두고 이미 본격적인 공항 건설공사가 진행되고 있다고 

이해하면 정확하지 않습니다.

현재는 재원 조달과 사업 추진방식을 둘러싼 논의가 계속되는 단계입니다.

참고로 대구시 공식 자료끼리도 신공항 사업기간을 2029년, 

2030년 등으로 다르게 표기하고 있어, 개항 시점은 '당초 목표'로 이해하고 

'현재 추진상황'과 분리해서 보는 것이 안전합니다.

그렇다면 K-2 종전부지 개발은 어떻게 될까?

TK신공항이 이전하게 되면 기존 대구 K-2 군공항 부지는 대규모 종전부지로 남게 됩니다.

대구시는 이 부지를 새로운 도시공간으로 개발한다는 계획을 세워왔습니다.

〔표3〕 K-2 종전부지 개발사업 개요

항목	내용
위치	대구 동구 입석동 일원
면적	약 6.98㎢ (군공항부지 6.71 + 대구공항부지 등 0.27)
개발기간	2030~2033년 (대구시 제시 사업기간)
부지조성비	약 4조5천억원 추정
개발방향	관광·의료·미래산업·디지털산업·로봇 등

대구시 자료상 K-2 종전부지는 대구 동구 입석동 일원 약 6.98㎢ 규모이며, 

부지조성비는 약 4조5천억원으로 추정하고 있습니다.

개발 방향에는 관광, 의료·헬스케어, 미래산업, 디지털산업, 로봇 등 

다양한 기능이 포함돼 있습니다.

다만 여기서도 중요한 부분이 있습니다.

계획이 있다고 해서 바로 공사가 시작되는 것은 아닙니다.

대구시가 제시한 종전부지 개발기간은 2030~2033년인데, 

이는 확정된 실제 공사 일정이라기보다 대구시가 제시하고 있는 

종전부지 개발사업의 사업기간입니다.

대구시가 제시한 종전부지 개발절차 역시 마스터플랜 수립 → 개발계획 수립·고시 

→ 실시계획 수립·고시 → 종전부지 양여 → 개발사업 착공 순으로 진행됩니다.

따라서 K-2 종전부지 개발은 신공항 이전사업의 진행 상황과 직접 연결돼 있다고 볼 수 있습니다.

기부대양여 사업에서 부동산 시장이 봐야 할 부분

기부대양여 사업을 단순히 군부대 이전 뉴스로만 볼 필요는 없습니다.

대규모 군부대가 이전하면 기존에 일반적인 개발이 어려웠던 토지가 

도시개발 대상지로 전환될 수 있기 때문입니다.

특히 관심을 가져야 할 부분은 다음과 같습니다.

① 종전부지의 위치 — 도심과 얼마나 가까운지, 주변 교통망과 어떻게 연결되는지 

살펴볼 필요가 있습니다.

② 도시계획 변화 — 용도지역이나 도시관리계획이 어떻게 바뀌는지가 중요합니다.

③ 개발사업 규모 — 주거·상업·산업·공원 등 어떤 기능이 들어오는지에 따라 

주변 지역에 미치는 영향이 달라질 수 있습니다.

④ 사업기간 — 군부대 이전부터 종전부지 개발까지 장기간이 소요될 수 있기 때문에 

단기적인 개발 기대감만으로 판단하기보다는 실제 행정절차를 확인해야 합니다.

⑤ 사업성 — 대체시설 건설비와 종전부지 개발가치의 차이가 사업 추진에 영향을 줄 수 있습니다.

결국 기부대양여 사업을 볼 때는 '군부대가 이전한다'는 사실 하나보다 

'이전 이후 어떤 도시계획이 만들어지는가'를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

기부대양여 사업, 핵심만 정리하면

기부대양여 사업은 사업시행자가 대체시설을 건설해 국가에 기부하고, 

그 대가로 용도폐지된 기존 국유재산을 양여받아 개발하는 사업방식입니다.

따라서 일반적인 토지개발사업과 달리 대체시설 건설 → 기부채납 → 종전부지 양여 

→ 개발이라는 순서가 핵심입니다.

실제 전주 35사단과 창원 39사단처럼 군부대 이전과 종전부지 개발까지 이어진 사례도 있습니다.

반면 대규모 사업에서는 사업비 증가, 금융비용, 개발가치 변동, 관계기관 협의, 

사업기간 장기화 등이 주요 리스크가 될 수 있습니다.

그리고 TK신공항은 이러한 기부대양여 구조가 대규모로 적용되는 대표적인 사례이지만, 

일반적인 군부대 이전과 달리 군공항 이전 특별법에 따른 사업이며 기부대양여에 

국가 지원이 결합된 구조라는 점을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

현재 TK신공항은 종전부지 개발까지 이어지는 장기 프로젝트이지만, 

2026년 9월 현재는 군공항 이전 재원 확보가 핵심 변수로 남아 있는 상황입니다.

결국 앞으로 TK신공항을 지켜볼 때는 ① 군공항 이전 재원 확보 ② 사업 추진방식 확정 

③ 실제 이전사업 착수 ④ K-2 종전부지 양여 ⑤ 종전부지 도시개발 착공, 

이 다섯 가지 단계가 어떻게 진행되는지를 확인하는 것이 중요합니다.

※ 본 내용은 2026년 9월 기준이며, 이후 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 기부대양여 사업이란 무엇인가요?
A. 사업시행자가 기존 시설을 대신할 대체시설을 건설해 국가에 기부하고, 

기존 시설의 용도가 폐지된 후 해당 재산을 양여받아 개발하는 방식입니다.

Q. 기부대양여는 군부대에만 적용되나요?
A. 아닙니다. 국유재산 기부대양여 제도는 국가 소유 시설의 이전과 대체시설 제공 등 

다양한 공공사업에 활용될 수 있습니다.

Q. TK신공항도 기부대양여인가요?
A. 군공항 이전 부분은 기부대양여를 기본으로 하면서 국가 지원이 결합된 구조입니다. 

민간공항은 별도의 정부 재정사업으로 추진됩니다.

Q. K-2 종전부지는 지금 개발 중인가요?
A. 2026년 9월 현재 본격적인 종전부지 개발공사가 진행되는 단계는 아닙니다. 

신공항 이전사업의 진행과 종전부지 양여 및 개발계획 절차가 연계돼 있습니다.

Q. 기부대양여 사업에서 가장 중요한 것은 무엇인가요?
A. 대체시설 건설비와 종전부지 개발가치의 균형입니다. 여기에 사업기간, 금융비용, 

도시계획 변경, 인허가와 관계기관 협의 등이 함께 영향을 미칩니다.

마무리

군부대 이전이나 종전부지 개발 같은 개발 이슈는 뉴스로는 크게 다뤄지지만, 

실제 부동산 시장에 미치는 영향은 사업의 진행 단계와 도시계획에 따라 천차만별입니다.

그래서 이런 이슈를 볼 때는 '개발 계획이 있다'는 소식 하나보다, 실제 어느 단계까지 왔는지, 

주변 부동산에 어떤 영향을 주는지를 함께 살피는 것이 중요합니다.

부동산과 도시개발 관련해 궁금한 점이 있으시면 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

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