전세보증금 못 받을 때 세입자 대응 방법｜상황별 체크리스트와 지급명령·소송 비교

9월 29, 2026

작성: 더원에셋부동산중개법인 공인중개사 | 주택임대차보호법 기준(2026년 9월)

전세보증금 못 받을 때 세입자 대응 방법 총정리

전세보증금을 못 받을 때 세입자가 할 일은 지금 어떤 상황인지에 따라 달라집니다.

계약이 아직 안 끝났다면 종료 통지부터, 계약이 끝났는데 돈이 안 들어온다면 반환 요구 기록부터,

이사를 해야 한다면 임차권등기 완료 확인부터 해야 합니다.

이 글은 순서를 외우기보다 내 상황에서 지금 무엇부터 해야 하는지 바로 찾을 수 있게 상황별로

정리했습니다. 끝부분에는 체크리스트와 자주 묻는 질문도 넣었습니다.

내 상황에서는 무엇부터 해야 하나요?

아래 표에서 내 상황을 찾고, 오른쪽 칸의 할 일부터 시작하세요.

내 상황	가장 먼저 할 일
계약 만료가 2개월 넘게 남음	갱신하지 않겠다는 뜻을 기록이 남는 방법으로 통지
통지 없이 계약 기간이 지나 버림	묵시적 갱신 여부 확인 후 해지 통보(효력은 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤)
계약은 끝났는데 보증금이 안 들어옴	문자·내용증명으로 반환 기한과 계좌를 적어 요구
보증금을 못 받았는데 이사해야 함	임차권등기명령 신청, 등기 완료 확인 후 이사
전세보증보험에 가입함	보증기관의 보증이행 청구 요건과 기한부터 확인
요구해도 집주인이 안 줌	분쟁조정·지급명령·소송 중 상황에 맞는 절차 선택
판결을 받았는데도 안 줌	강제경매 등 강제집행 검토

전세보증금 못 받을 때 세입자 대응 6단계

계약이 끝나기 전에 무엇을 준비해야 하나요?

계약 만료로 임대차를 끝내려는 임차인은 원칙적으로 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을

임대인에게 알려야 합니다(주택임대차보호법 제6조).

통지하지 않아 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있습니다.

해지 효력은 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2).

계약 종료 전 체크리스트

확인할 것	왜 필요한가
☐ 갱신 거절 통지를 문자·내용증명으로 남겼는가	계약 종료일을 두고 다툼이 생기면 통지 기록이 근거가 됨
☐ 전세보증보험 청구 요건과 기한을 확인했는가	보증기관마다 계약 종료 통지, 임차권등기 등 요건이 다름
☐ 등기사항증명서를 새로 발급해 봤는가	계약 후 근저당·압류 등이 새로 생겼는지 확인
☐ 계약서·확정일자·전입 기록을 모아 뒀는가	임차권등기명령이나 지급명령을 신청할 때 필요
☐ 새 집 잔금일과 현재 집 반환일이 맞는가	보증금이 늦게 들어오면 새 집 잔금을 못 치를 수 있음

계약이 끝났는데 보증금이 안 들어오면 어떻게 요구하나요?

전화 대신 문자·카카오톡·내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 반환 기한과 계좌를 적어 요구하세요. 내용증명은 필수가 아닙니다. 내용증명 없이도 지급명령이나 소송을 신청할 수 있습니다.

다만 집주인이 연락을 피하거나 "통보받은 적 없다"고 할 가능성이 있다면

내용증명과 배달증명을 함께 보내 두는 것이 좋습니다.

내용증명 문안 예시

제목: 임대차보증금 반환 요청

발신인(임차인): ○○○ / 주소: ○○○

수신인(임대인): ○○○ / 주소: ○○○

1. 발신인은 수신인과 서울시 ○○구 ○○로 ○○ 주택에 관하여 임대차기간 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지, 보증금 ○○○원으로 하는 임대차계약을 체결했습니다.

2. 위 임대차계약은 20○○년 ○월 ○일 기간 만료(또는 해지 통보)로 종료되었습니다.

3. 발신인은 주택을 인도할 준비를 마쳤으므로, 보증금 ○○○원을 20○○년 ○월 ○일까지 ○○은행 ○○○-○○○○(예금주 ○○○) 계좌로 반환해 주시기 바랍니다.

4. 기한까지 반환되지 않으면 임차권등기명령, 지급명령 등 법적 절차를 진행할 예정임을 알려 드립니다.

보증금을 못 받았는데 이사해야 하면 어떻게 하나요?

보증금을 못 받고 이사해야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청하고,

등기사항증명서에서 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

등기 완료 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

보증금 못 받고 이사한다면 임차권등기 완료 확인이 먼저

이사 전 주의사항

신청만 하고 이사하면 안 됩니다.

임차권등기명령은 신청, 법원 결정, 등기 기재 순서로 진행됩니다.

등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 올라간 것을 확인하기 전까지는 짐을 빼거나 전입신고를 옮기지 마세요.

새 집 전입신고 날짜도 함께 확인하세요.

새 집으로 주민등록을 먼저 옮기면 기존 집의 대항력이 사라질 수 있습니다.

새 집 전입신고는 기존 집의 임차권등기 완료를 확인한 뒤에 하는 것이 안전합니다.

임차권등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.

임차인은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).

임차권등기만으로 보증금이 들어오지는 않습니다.

임차권등기는 권리를 지켜 주는 제도입니다. 집주인이 돈을 주지 않으면 아래 절차로 따로

받아내야 합니다.

분쟁조정·지급명령·소송은 어떻게 다른가요?

집주인이 보증금 액수나 반환의무를 크게 다투지 않는다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.

반환 여부나 금액에 다툼이 예상되거나 집주인에게 서류를 송달하기 어렵다면

소송을 검토해야 합니다(민사소송법 제462조).

법원 절차가 부담스럽고 대화로 풀 여지가 있다면 분쟁조정을 먼저 해 볼 수 있습니다.

구분	분쟁조정	지급명령	반환소송
맞는 상황	대화로 합의 가능	금액·반환의무 다툼이 크지 않음	금액·반환 여부 다툼, 송달이 어려움
진행 기간	원칙 60일, 30일 범위 연장 가능	송달 후 2주 안에 이의 없으면 확정	비교적 오래 걸림
비용	신청 수수료	인지대가 소송의 1/10	인지대·송달료 등
효력	조정 성립 여부에 따라 달라짐	확정 시 확정판결과 같은 효력	판결로 강제집행 가능
알아둘 점	조정안 통지 후 14일 안에 서면 수락 필요	공시송달 외 방법으로 송달 가능해야 함	주소를 끝내 알 수 없으면 법원 허가로 공시송달

전세보증금 반환 절차 비교, 분쟁조정·지급명령·소송

분쟁조정은 어떻게 성립하나요?

주택임대차분쟁조정은 양쪽 당사자가 조정안을 수락해야 성립합니다.

조정위원회는 원칙적으로 신청일부터 60일 안에 조정을 마치고, 부득이한 경우 30일 범위에서

연장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제23조).

조정안을 통지받은 당사자가 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제26조).

조정서에 강제집행을 승낙하는 내용까지 적혀 있으면 판결 없이도 강제집행을 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제27조).

지급명령에 집주인이 이의를 신청하면 어떻게 되나요?

집주인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 적법하게 이의를 신청하면 소송절차로 넘어갑니다.

이의 신청이 없으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제470조, 제472조, 제474조).

판결을 받았는데도 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

확정판결이나 확정된 지급명령을 받았는데도 집주인이 보증금을 주지 않으면 강제집행을 검토할 수 있습니다(민사집행법 제24조, 제56조).

임차인은 판결 등에 따라 살고 있는 집에 강제경매를 신청할 때, 먼저 집을 비워 주지 않아도

경매를 시작할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

다만 경매 대금에서 보증금을 받으려면 원칙적으로 대항요건과 확정일자를 갖추고 있어야 하고,

실제로 돈을 받을 때는 집을 넘겨주어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3항).

집값이 보증금보다 낮거나 앞선 근저당이 있으면 경매로도 보증금을 모두 받지 못할 수 있습니다.

집주인의 예금이나 다른 재산도 함께 확인해야 합니다.

전세보증금 반환 자주 묻는 질문

계약 기간 중에 집주인이 바뀌었으면 누구에게 보증금을 달라고 해야 하나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

임차주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

보증금에서 빠지는 돈이 있을 수 있나요?

밀린 월세나 원상복구 비용 등 임차인이 부담해야 할 금액이 있으면 그 금액을 뺀 나머지가

반환될 수 있습니다. 공제 금액에 다툼이 있다면 그 부분을 따로 정리해 두는 것이 좋습니다.

보증금이 늦게 들어오면 지연손해금을 받을 수 있나요?

보증금 반환이 늦어지면 지연손해금을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

다만 집을 넘겨준 시점, 이행제공 여부, 소장이나 지급명령의 송달 시점 등에 따라 발생 시점과

이율이 달라지므로 개별 사건에서 확인해야 합니다(민법 제379조, 제536조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).

집주인 주소를 모르면 지급명령을 쓸 수 없나요?

지급명령은 원칙적으로 공시송달이 아닌 방법으로 채무자에게 송달할 수 있어야 합니다.

주소를 알 수 없다면 소송으로 진행하는 것이 현실적입니다.

소송에서는 법원의 주소보정명령으로 주민등록초본을 발급받아 주소를 확인할 수 있고,

그래도 알 수 없으면 법원 허가를 받아 공시송달로 진행합니다(민사소송법 제194조, 제462조, 제466조).

정리: 순서보다 내 상황 확인이 먼저입니다

전세보증금 문제는 모든 사람이 같은 순서를 밟는 것이 아닙니다.

계약이 끝났는지, 보증보험에 가입했는지, 이사를 꼭 해야 하는지에 따라 첫 단계가 달라집니다.

위 표에서 내 상황을 먼저 찾고, 체크리스트로 빠진 것이 없는지 확인하세요.

선순위 권리관계나 집주인의 재산 상태에 따라 실제로 돌려받을 수 있는 금액도 달라집니다.

계약서와 등기사항증명서를 가지고 더원에셋부동산중개법인에 문의하시면 함께 확인해 드립니다.

분쟁이 커졌다면 변호사나 대한법률구조공단 상담도 함께 받아 보시기 바랍니다.

참고자료
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제6조, 제6조의2, 제23조, 제26조, 제27조
민법 제379조, 제536조 / 민사소송법 제194조, 제462조, 제466조, 제470조, 제472조, 제474조
민사소송 등 인지법 제7조 / 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 / 민사집행법 제24조, 제56조
주택임대차분쟁조정위원회 안내(마이홈포털, 한국부동산원·LH)

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