공실률 55% 지식산업센터, 임대주택으로 바뀔까? — 정부 대책과 현실의 벽

 

텅 빈 지식산업센터가 LH 매입을 거쳐 청년·신혼부부 임대주택으로 전환되는 모습 (이미지: 자체 제작)

안녕하세요, 강남 빌딩·상가 전문 더원에셋부동산중개법인입니다.

최근 '텅 빈 지식산업센터를 청년·신혼부부 임대주택으로 바꾼다'는 정부 발표가

화제입니다. 

그런데 상담 현장에서는 '그게 진짜 되겠느냐'는 반응이 더 많습니다.

수도권 지식산업센터 공실률이 절반을 넘었다는 이야기가 나올 만큼 상황이 심각한데, 

정부가 이 빈 공간을 청년·신혼부부 임대주택으로 돌리겠다는 대책을 내놨기 때문인데요.

오늘은 이 지식산업센터 주거전환 정책이 무엇이고, 

실제로 실현 가능한지 현실적인 부분까지 짚어 정리해 드립니다.

절반이 비었다, 지식산업센터 공실률 55%의 충격

수도권 지식산업센터 공실률은 약 55%로 추정된다 (이미지: 자체 제작)

지식산업센터는 한때 "규제 없는 부동산"으로 불리며 투자 수요가 몰렸습니다. 

주택 수에 포함되지 않고 종합부동산세 대상도 아니라, 

저금리 시기에 우후죽순 지어졌습니다. 그런데 공급이 과했습니다.

한국부동산개발산업연구원 보고서에 따르면 

수도권 지식산업센터 공실률은 약 55%로 추정됩니다. 

절반 이상이 비어 있다는 뜻입니다.

빈 공간이 이렇게 많다 보니, 

이를 주거시설로 활용하자는 목소리가 오래전부터 나왔습니다. 

최근 열린 부동산 정책 국민 대토론회에서도 공실 지식산업센터를 

공공임대주택으로 공급하거나 주거용으로 전환하게 해달라는 제안이 이어졌습니다.

정부가 내놓은 전환 카드, 무엇이 바뀌나

국토교통부와 LH가 2026년 7월 발표한 '비주택 리모델링 활성화 방안'에 따르면, 

정부 대책은 크게 네 갈래로 나뉩니다.

첫째, LH 공공임대 매입입니다.

가장 큰 줄기예요. 공공주택특별법 시행령을 고쳐 LH 매입임대주택 대상에 

'공장(지식산업센터)'을 새로 넣습니다. 

2026년 9월 개정을 목표로 하는데, 

개정 전이라도 LH가 이미 이번 매입약정 사업 접수부터 지식산업센터를 포함시켰습니다. 

LH가 빈 지식산업센터를 사들여 청년·신혼부부용 공공임대주택으로 

리모델링해 공급하는 방식입니다.

둘째, 오피스텔 전환 허용입니다.

민간이 활용하는 길이에요. 국토계획법 시행령을 고쳐 일반공업지역 

내 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있게 했습니다.

셋째, 주차장 의무 완화입니다.

실무의 큰 걸림돌을 푼 조치입니다. 30㎡ 미만 준주택으로 용도를 바꿀 경우 

내년까지 한시적으로 추가 주차장 설치 의무를 면제합니다.

넷째, 금융지원과 기숙사 활용입니다.

오피스텔 등 준주택으로 리모델링하는 사업에 연 3% 수준의 

기금 대출과 주택도시보증공사(HUG) 보증을 지원합니다. 

또 지식산업센터 내 임대형 기숙사는 입주기업 근로자 외 

다른 근로자도 입주할 수 있게 유권해석을 바꿨습니다.

전환 카드	핵심 내용	근거·시점
LH 공공임대 매입	매입 대상에 지식산업센터(공장) 추가	공공주택특별법 시행령, 2026년 9월 개정 목표
오피스텔 전환	일반공업지역 지산 → 오피스텔 한시 허용	국토계획법 시행령, 2027년까지
주차장 의무 완화	30㎡ 미만 준주택 전환 시 주차장 면제	주차장법 시행령, 내년까지 한시
금융·기숙사 지원	연 3% 기금 대출·HUG 보증, 기숙사 입주 확대	유권해석 변경, 2026년

왜 지식산업센터를 주택으로 바꾸나

정부가 이렇게 나선 이유는 "빠른 공급"에 있습니다. 

지식산업센터를 활용하면 재건축·재개발처럼 이주와 철거를 거칠 필요가 없고, 

공공택지처럼 땅과 기반시설을 새로 확보할 필요도 없습니다.

기존 건물을 고쳐 쓰는 만큼 신축보다 공사 기간이 짧아, 

전월세 시장이 불안할 때 단기간에 주택을 풀 수 있는 카드가 됩니다.

입지도 강점입니다. 지식산업센터는 대부분 역세권이나 업무지구 인근에 있습니다. 

청년·신혼부부가 원하는 직주근접 주거로 활용하기에 조건이 나쁘지 않습니다. 

공실을 해소하면서 도심 주택도 늘리는, 두 마리 토끼를 노리는 셈입니다.

하지만 현실은 만만치 않다 — 비용·구분소유·인허가

여기서부터가 중요합니다. 발표와 현실은 다릅니다.

우선 시행령 개정은 전환의 '통로'를 열어주는 것일 뿐, 

개별 건물이 자동으로 주택이 되는 게 아닙니다. 

건물마다 용도변경 인허가를 따로 받아야 합니다.

가장 큰 부담은 구조 변경 비용입니다. 

지식산업센터는 넓은 공간을 칸막이로 나누고 층별 공용 화장실을 쓰는 구조가 많습니다. 

이를 주거로 바꾸려면 호실마다 화장실·주방·급배수 시설을 새로 넣어야 하고, 

건물 상태에 따라 방수·채광·환기·소방·방음까지 보강해야 합니다. 

손볼 범위가 커질수록 공사비도 불어납니다.

구분소유 문제도 큽니다. 

지식산업센터는 한 건물을 호실별로 여러 명이 나눠 소유하는 경우가 많습니다. 

건물 단위로 용도를 바꾸거나 공용부를 손대려면 구분소유자 동의가 필요한데, 

이 동의를 모으는 일이 현실적으로 쉽지 않습니다. 

일부 호실만 주거로 바꾸면 한 건물에 산업시설과 주거가 섞이는 문제도 생깁니다.

현장 소통이 부족했다는 지적도 있습니다. 

한국지식산업센터연합회 측은 정책을 환영하면서도 

"정부와 별도 소통이 없어 현장 의견이 충분히 반영되지 못했다"고 아쉬움을 밝혔습니다.

그래서 어떻게 봐야 하나

정리하면, 이번 지식산업센터 주거전환 정책은 공실로 고민하던 

지식산업센터 소유자에게 '출구'를 하나 열어주는 의미가 있습니다. 

안 팔리던 물건을 LH에 매각하거나 오피스텔로 전환할 길이 생겼으니까요.

다만 모든 지식산업센터가 대상이 되는 건 아닙니다. 

구조 변경이 상대적으로 쉽고, 소유관계가 단순하며, 

역세권에 있는 건물에 수혜가 집중될 가능성이 큽니다. 

또 이 대책은 근본적인 주택 공급이라기보다 전월세 시장을 달래려는 단기 카드 성격이 강합니다.

실제 전환 실적이 얼마나 나올지는 2026년 9월 시행령 개정 이후 

LH 매입 심의 결과를 지켜봐야 합니다.

빈 지식산업센터를 보유하고 계시거나 투자를 고민 중이시라면, 

정책의 방향뿐 아니라 개별 건물의 구조·소유관계·입지를 함께 따져보는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 빈 지식산업센터를 임대주택으로 바꾸는 게 확정된 건가요?

A. 제도의 '통로'는 열렸지만 개별 건물이 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 

LH 매입 대상 포함은 공공주택특별법 시행령 개정(2026년 9월 목표)으로 추진 중이며, 

건물마다 용도변경 인허가를 따로 받아야 합니다.

Q. 어떤 방식으로 전환되나요?
A. 크게 세 갈래입니다. LH가 사들여 공공임대주택으로 공급하거나, 

민간이 오피스텔로 전환하거나(2027년까지 한시 허용), 임대형 기숙사로 활용하는 방식입니다.

Q. 지식산업센터 주거전환이 어려운 이유는 무엇인가요?

A. 호실별 화장실·주방·배관을 새로 갖추고 방음·소방 등을 보강하는 구조 변경 비용이 크고, 

호실별로 나눠 소유한 구분소유 구조라 소유자 동의를 모으기 어렵기 때문입니다. 

건물별 용도변경 인허가도 별도로 받아야 합니다.

Q. 공실 지식산업센터를 보유 중인데 어떻게 접근해야 하나요?
A. 역세권 여부, 건물 구조, 구분소유 관계에 따라 전환 가능성이 크게 달라집니다. 

LH 매입약정 참여나 오피스텔 전환 중 어느 쪽이 유리한지는 개별 건물 조건을 따져 

판단해야 하므로, 전문가 상담을 통해 검토하시길 권합니다.

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※ 본 게시글은 2026년 9월 기준이며, 관련 법령 개정과 정책 일정은 추진 과정에서 변경될 수 있습니다. 정확한 최신 정보는 국토교통부·LH 등 공식 발표를 확인하시기 바랍니다.