능동 A12구역 65억 빌딩 분석｜군자역 대로변 매물의 현재 가치와 재개발 변수

재개발을 추진하는 지역에서 빌딩을 살펴볼 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇일까요. 

정비사업의 가능성도 중요하지만, 사업이 아직 초기 단계라면 현재 건물이 가진 가치부터 

따로 살펴볼 필요가 있습니다.

이번에 직접 살펴본 건물은 광진구 능동 A12구역 신청 구역계 안에 있는 매매가 65억원의 빌딩입니다. 

군자역 5·7호선을 이용할 수 있는 대로변에 있고, 현재 임대가 운영되고 있습니다.

이 글에서는 이 건물을 하나의 실제 사례로 두고 65억원이라는 가격을 대지와 연면적 기준으로 

나눠보고, 현재 임대 운영과 입지 조건, 아직 초기 단계인 능동 A12구역 재개발 변수를 각각 

구분해 살펴보겠습니다.

군자역 대로변에 위치한 능동 A12구역 내 65억 빌딩 매물입니다.

먼저 확인한 것은 65억 빌딩의 현재 조건입니다

이 건물을 볼 때 A12구역이라는 조건보다 먼저 확인한 것은 현재 건물 자체의 상태였습니다. 

건축물대장을 기준으로 보면 대지면적은 256.9㎡, 연면적은 648.74㎡이며 지하 1층·지상 6층의 

철근콘크리트 건물입니다.

정확한 번지는 소유자와 임차인 보호를 위해 공개하지 않습니다. 

위치만 설명하면 광진구 능동 일대이며, 현재 공개된 A12구역 신청 구역계와 실제 물건 위치를 

대조한 결과 신청 구역계 안에 포함됩니다.

군자역과 서울어린이대공원 사이의 대략적인 매물 위치입니다. 정확한 번지는 표시하지 않았습니다.

확인 항목	내용
매매가	65억원
위치	서울 광진구 능동 A12구역 신청 구역계 내
대지면적	256.9㎡(약 77.7평)
연면적	648.74㎡(약 196.2평)
건물 규모	지하 1층·지상 6층
구조	철근콘크리트구조
주용도	근린생활시설(사무소·일반음식점·소매점)
건폐율	44.59%
용적률	199.53%
주차	자주식 옥내 4대
승강기	1대
사용승인일	2014년 12월 15일
현재 상태	임대 운영 중

A12구역이라는 이름을 잠시 빼고 보더라도 대지와 건물 규모, 도로 조건, 임대 운영 여부처럼 

현재 확인할 수 있는 조건이 있습니다. 향후 정비사업에 대한 기대와 현재 부동산의 조건을 

처음부터 하나로 섞지 않는 것이 이번 매물을 살펴본 출발점입니다.

현장에서 직접 촬영한 지하 1층·지상 6층 빌딩의 모습입니다.

65억원을 대지와 연면적으로 나누면 무엇이 보일까

대지면적 256.9㎡는 약 77.7평입니다. 매매가 65억원을 대지면적으로 단순 환산하면 3.3㎡당 약 8,364만원입니다.

연면적 648.74㎡는 약 196.2평입니다. 같은 방식으로 계산하면 연면적 3.3㎡당 약 3,312만원입니다.

기준	면적	65억원 단순 환산
대지	약 77.7평	평당 약 8,364만원
연면적	약 196.2평	평당 약 3,312만원

이 두 숫자는 시세나 적정 매매가를 의미하지 않습니다. 실제 빌딩 가격은 토지가치뿐 아니라 

건물 상태, 임대조건, 도로 조건, 용도지역과 주변 거래사례 등 여러 요소를 함께 검토해야 합니다.

다만 65억원이라는 총액만 보는 것보다 대지와 연면적을 각각 환산해 보면 다른 매물과 

기초적인 조건을 비교하기는 한결 수월합니다.

현재 임대가 운영된다는 점을 따로 보는 이유

이 건물은 현재 임대가 운영되고 있습니다. A12구역의 향후 정비사업만을 기다리는 토지가 아니라 

실제 건물이 사용되고 있다는 점은 현재 가치를 살펴볼 때 별도로 확인할 부분입니다.

특히 아직 정비사업 초기 단계에 있는 지역에서는 향후 사업기간을 미리 단정하기 어렵습니다. 

따라서 정비사업 가능성만 보는 것이 아니라 현재 건물이 어떻게 이용되고 있는지도 함께 살펴볼 

필요가 있습니다.

구체적인 보증금과 월 임대료, 실제 수익률은 공개하지 않습니다. 실제 매입을 검토할 때는 

현재 임대차 자료를 기준으로 보증금과 임대료, 계약기간, 관련 비용을 별도로 확인하는 것이 

정확합니다.

군자역 더블역세권과 대로변은 재개발과 별개의 조건입니다

현장에서 직접 확인했을 때 눈에 들어온 것은 군자역과의 접근성, 그리고 대로변에서 확인되는 건물의 가시성이었습니다.

군자역은 지하철 5호선과 7호선을 이용할 수 있는 환승역입니다. 해당 건물은 군자역 생활권에 

있으면서 대로변을 접하고 있습니다.

능동로 대로변에서 직접 확인한 건물과 주변 보행환경입니다.

지도상의 거리만 확인하는 것과 현장에서 직접 동선을 보는 것은 차이가 있습니다. 

제가 현장을 살펴볼 때도 군자역과의 실제 접근성, 대로변에서의 가시성, 주변 건물과 상권의 흐름을 

함께 확인했습니다.

정비사업의 진행 여부는 앞으로 달라질 수 있지만, 현재의 교통 접근성과 도로 조건은 지금 

확인할 수 있는 입지 요소입니다.

능동 A12구역 재개발은 어디까지 왔을까

현재 능동 A12구역은 신속통합기획 재개발 후보지로 선정된 상태가 아닙니다. 능동 367-2번지 일대에서 후보지 신청을 위한 주민동의 절차가 진행되고 있는 초기 단계입니다.

광진구가 공개한 신청 구역계의 면적은 127,665.9㎡입니다. 공개된 자료에는 이 구역계가 신청인이 제출한 구역계이며 후보지 추천 과정에서 일부 변경·조정될 수 있다고 안내되어 있습니다.

광진구가 공개한 능동 367-2번지 일대 신청 구역계(127,665.9㎡)입니다. 후보지 추천 과정에서 일부 변경·조정될 수 있습니다. (출처: 광진구 주거사업과 공지, 2026.8.11.)

2026년 8월 10일에는 광진구가 해당 지역에 동의양식 번호를 부여했고, 관련 내용은 8월 11일 광진구 주거사업과 공지를 통해 안내됐습니다.

현재 단계 이후에는 주민동의와 자치구 검토·추천, 서울시 후보지 선정 등의 절차가 이어집니다. 

후보지로 선정되더라도 신속통합기획과 정비계획 수립, 정비구역 지정 등 후속 절차가 남아 있습니다.

따라서 현재 신청 구역계 안에 있는 부동산이라는 사실과 향후 재개발이 확정됐다는 의미는 

구분해야 합니다.

능동 A12구역의 주민동의 단계와 동의서의 의미, 구역 현황은 앞서 별도의 글에서 자세히 정리했습니다.

→ 광진구 능동 재개발 현황｜능동 A12구역 신통기획 주민동의 단계와 동의서 의미

A12구역 안에 있다는 사실은 65억 매물에 어떻게 봐야 할까

이 매물을 검토하면서 저는 현재 확인할 수 있는 조건과 앞으로 확인해야 할 변수를 나누어 봤습니다. 두 영역을 구분하면 현재 부동산의 조건을 미래의 정비사업 기대와 혼동할 가능성을 줄일 수 있습니다.

현재 확인할 수 있는 조건

• 군자역 5·7호선 접근성
• 대로변 입지와 건물 가시성
• 대지면적 256.9㎡
• 연면적 648.74㎡
• 지하 1층·지상 6층 건물
• 현재 임대 운영

앞으로 확인해야 할 변수

• 주민동의 진행 상황
• 광진구의 검토와 추천 여부
• 서울시 후보지 선정 여부
• 향후 신속통합기획과 정비계획
• 행정절차에 따른 구역계 변경 가능성

현재 확인할 수 있는 건물 가치와 아직 결정되지 않은 정비사업 가능성을 같은 것으로 보지 않는 것이 이 매물을 살펴보는 출발점입니다.

제가 이 빌딩을 검토한 순서는 이렇습니다

1. 건축물대장으로 기본 조건을 확인했습니다

대지면적과 연면적, 건물규모, 구조, 건폐율·용적률, 주차와 사용승인일 등을 먼저 확인했습니다.

2. 군자역 접근성과 대로변 조건을 현장에서 확인했습니다

지도상의 위치만 보지 않고 실제 보행 동선과 도로에서의 건물 가시성을 살펴봤습니다.

3. 현재 임대 운영 여부를 확인했습니다

향후 정비사업과 별개로 현재 건물이 실제로 어떻게 이용되고 있는지를 보기 위해서입니다.

4. A12 신청 구역계와 실제 물건 위치를 대조했습니다

현재 공개된 신청 구역계를 기준으로 해당 건물이 구역 안에 포함되는지 확인했습니다.

5. 현재 가치와 재개발 가능성을 분리해서 봤습니다

아직 결정되지 않은 미래의 정비사업을 현재 건물의 확정된 가치처럼 전제하지 않았습니다.

능동 A12구역 65억 빌딩을 볼 때 자주 확인하는 질문

65억원이면 적정한 가격인가요?

이 글에서는 적정 매매가를 단정하지 않습니다. 대지와 연면적 기준의 단순 환산가격은 비교를 위한 참고값이며, 실제 가격 판단에는 임대조건, 토지가치, 건물상태와 입지 등을 함께 확인해야 합니다.

A12구역 안에 있으면 재개발이 확정된 건가요?

아닙니다. 현재는 신속통합기획 재개발 후보지 신청을 위한 주민동의 절차가 진행되고 있는 단계입니다.

현재 건물을 임대용 빌딩으로 볼 수 있나요?

현재 임대가 운영되고 있습니다. 다만 실제 수익성은 현재 임대차계약과 비용자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

정확한 번지는 왜 공개하지 않나요?

소유자와 임차인의 정보 보호를 위해 공개 글에서는 정확한 번지를 표시하지 않습니다. 실제 매입을 검토하는 경우 상담을 통해 세부 위치와 관련 자료를 확인할 수 있습니다.

실제 매입을 검토할 때 무엇을 추가로 확인해야 하나요?

현재 임대차 현황과 건축물대장, 토지 관련 공부, 권리관계, 실제 건물 상태와 정비사업 진행상황 등을 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.

재개발 가능성보다 먼저 현재 부동산을 봅니다

능동 A12구역 안에 있다는 사실은 이 건물을 살펴볼 때 분명 하나의 변수입니다. 그러나 현재 단계에서 그것만으로 65억원의 매물가치를 설명할 수는 없습니다.

대지 256.9㎡와 연면적 648.74㎡의 건물 자체 조건, 군자역과 대로변이라는 입지, 현재 임대 운영 상태는 지금 확인할 수 있습니다. 반면 신속통합기획 후보지 선정과 이후 정비계획은 앞으로 확인해야 할 영역입니다.

그래서 저는 이런 초기 정비사업 지역의 매물을 볼 때 현재 확인할 수 있는 가치와 앞으로 결정될 가능성을 먼저 나누어 봅니다.

정확한 물건 위치와 현재 임대현황, 건축물대장 및 매매 관련 세부자료는 실제 매입을 검토하는 경우 별도로 안내하겠습니다.

더원에셋은 공개자료와 현장에서 확인한 내용을 구분해 부동산 정보를 정리합니다.

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※ 본 글은 2026년 9월 30일 기준 공개자료와 건축물대장, 현장 확인 내용을 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 글입니다. 능동 A12구역의 구역계와 추진 단계는 향후 행정절차에 따라 변경될 수 있으며, 개별 부동산의 매수와 권리관계는 관련 자료를 별도로 확인해야 합니다.