제목 선릉역 신축부지 매매 – 선정릉 바로 앞, 삼성동 대지 53평 단독주택 (90억)

 

선정릉 앞 삼성동 신축부지 전경

강남 삼성동, 2호선과 수인분당선이 함께 지나는 선릉역 도보권에 귀한 신축부지가 

시장에 나왔습니다.

대지는 175.5㎡, 약 53평입니다. 지금은 1985년에 준공된 지하 1층·지상 2층 

벽돌조 건물이 서 있지만, 이 물건에서 봐야 할 것은 건물이 아니라 땅과 자리, 

그리고 이만한 입지가 쉽게 나오지 않는다는 희소성입니다. 

기존 건물을 정리하고 새로 짓는다는 전제로, 강남 상업용 부동산을 다뤄온 

실무자 관점에서 하나씩 짚어 드리겠습니다.

바로 앞이 선정릉입니다

삼성동 신축부지에서 바라본 세계유산 선정릉

이 자리의 가장 큰 강점부터 말씀드립니다. 현장 정면이 곧바로 선정릉(선릉·정릉)입니다. 

능을 바로 앞에 둔다는 건 단순히 전망이 트인다는 차원을 넘어섭니다. 

문화재 앞으로는 앞으로도 고층 건물이 들어설 수 없어, 신축 이후 그 방향의 

조망과 개방감이 사실상 영구적으로 지켜진다는 의미이기 때문입니다.

이 선정릉은 평범한 도심 공원이 아닙니다. 조선 9대 임금 성종과 정현왕후를 모신 선릉, 

11대 임금 중종을 모신 정릉이 함께 자리한 조선 왕릉으로, 유네스코 세계유산에 등재되어 

국가가 영구히 보존하는 유산입니다. 500년 넘게 도심 한복판을 지켜온 대규모 녹지인 만큼, 

이 조망과 개방감이 훼손될 가능성은 없습니다. 강남의 빌딩 숲 한가운데에서 

세계유산 왕릉을 정면에 두는 신축 자리라는 점, 이것이 이 물건의 가장 특별한 가치입니다.

선릉역 더블역세권

선릉역 더블역세권 삼성동 신축부지 주변 입지

교통도 빼놓을 수 없습니다. 2호선과 수인분당선이 동시에 지나는 선릉역을 도보로 이용할 수 

있는 더블역세권입니다. 

한 역에서 두 노선을 모두 쓸 수 있어, 임대 수요든 실사용 수요든 탄탄합니다.

또한 번잡한 대로변이 아니라 선정릉을 낀 이면에 위치해, 강남 한복판이면서도 차분하고 

정적인 환경을 갖췄습니다. 대지가 이면도로에 접해 있는 만큼, 

신축을 검토하실 경우 도로 조건에 따른 건축 규모는 설계 단계에서 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

제3종일반주거지역, 용적률 상향 대상

용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 서울시는 소규모 건축물의 건설경기 활성화를 위해 

2028년 5월 18일까지 한시적으로 제3종일반주거지역의 상한 용적률을 

300%까지 완화하고 있습니다(주거용도는 전용 85㎡ 이하 등 조건 적용).

즉 이 땅은 지금 신축을 검토하기에 시점상 유리한 흐름 안에 놓여 있습니다. 

노후 건물을 정리하고 새로 짓는다는 전제라면, 대지가 가진 잠재력을 현재의 규제 환경에서 

최대한 끌어낼 수 있는 자리입니다.

대지 175.5㎡에 상향된 용적률(최대 300%)을 단순 적용하면 연면적 기준으로 

상당한 규모의 신축이 가능한 셈입니다. 다만 실제 건축 규모는 높이·일조 등 인허가 조건에 

따라 달라집니다.

신축 시 용적률·일조와 관련한 자세한 내용은 사선제한 정리 글에서 다뤘습니다. 

→ https://theoneasset.blogspot.com/2026/08/seoul-far-sunlight-easing-kkomabilding.html

다만, 이런 자리일수록 짚고 넘어가야 할 부분

여기까지가 이 물건의 매력입니다. 다만 바로 앞이 문화재(선정릉)라는 점은 장점인 

동시에 반드시 확인하고 넘어가야 할 대목이기도 합니다.

문화재 인근은 문화재보호구역·역사문화환경보존지역으로 지정되어 건물 높이에 

기준이 적용됩니다. 주변 건물들이 대체로 비슷한 층수에 맞춰져 있는 것도 이와 무관하지 않습니다. 여기에 이 대지는 지구단위계획구역(테헤란로), 리모델링 활성화구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역(외국인 및 아파트 용도 한정) 등 여러 사항이 함께 걸려 있습니다.

정리하면, 조망과 입지라는 분명한 장점을 지닌 대신 신축 시 실제 가능한 높이와 규모는 

인허가 단계에서 정확히 확인해야 하는 자리입니다. 이 부분만 제대로 짚고 접근한다면, 

강남에서 좀처럼 나오지 않는 희소한 신축 자리라는 점은 분명합니다.

건축물 개요 (건축물대장 기준)

 

항목	내용
소재지	서울특별시 강남구 삼성동 140-42 (선릉로96길 5-6)
중개대상물 종류	단독주택 (신축부지)
거래 형태	매매
매매가	90억 원
대지면적	175.5㎡ (약 53평)
연면적	246.24㎡ (약 74.48평)
건축면적	82.08㎡ (약 24.82평)
주구조	연와조
총 층수	지하 1층, 지상 2층
용도	지하 1층 사무실 / 1층·2층 주택
용도지역	제3종일반주거지역
사용승인일	1985년 12월 3일

※ 현 건물은 노후 건물로, 신축을 전제로 한 토지 거래입니다.

서류 검토와 신축 사업성 분석은 실제 도면·인허가 확인을 함께 진행해 드립니다. 정확한 규모 검토와 현장 안내를 원하시면 더원에셋으로 문의 주세요.

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