서울 용적률 상향 + 일조권 사선제한 완화, 꼬마빌딩 몇 평 더 지을까
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| 일조권 사선제한으로 상층부가 계단식으로 후퇴한 건물 – 정북방향 높이제한의 대표적 형태 (직접 촬영) |
[1. 문제점 — 용적률은 올랐는데 왜 건축이 어려운가]
일조권 사선제한은 정북방향 인접 대지의 일조를 보호하려고, 높이 10m를 넘으면 그 높이의 절반만큼 경계선에서 물러나도록 요구합니다. 그 결과 상층부가 계단식으로 깎여, 허용 용적률(250~300%)이 있어도 실제로는 다 못 쓰는 '무용지물' 상황이 생깁니다. 실제로 서울 시내 위반건축물의 약 58%가 이 일조권 사선제한과 관련된 무단증축으로 추정될 만큼 현장의 큰 걸림돌이었습니다.
[2. 개선점 — 무엇이 어떻게 바뀌나]
이번 개정 건축범은 사선 기준을 세 구간으로 정비했습니다. (2026년 7월 23일 국회 본회의 통과)
10m 이하는 종전처럼 경계선에서 1.5m 이상 이격, 10m 초과~17m 이하는 사선(높이의 ½) 대신 고정 5m 이격, 17m 초과는 다시 높이의 ½ 이상 이격입니다. 핵심은 그동안 사선으로 잘려나가던 3~5층 구간을 수직으로 올릴 수 있게 됐다는 점입니다.
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| 일조권 사선제한 완화 전·후 비교 (출처: 한국주택경제신문) |
[3. 향후 기대]
용적률 상향과 사선제한 완화가 동시에 작동하면 상승된 용적률을 실제 연면적으로 구현할 수 있습니다. 임대 가능 면적·세대 수·수익률이 실질적으로 개선되며, 특히 꼬마빌딩·다세대·상가주택 같은 소규모 건축에 유리합니다. 적용 범위는 구분해 두는 게 정확합니다. 일조권 사선제한 완화는 건축법 개정 사항으로 전국에 적용되며, 제2·3종 일반주거지역 용적률 한시 완화는 서울시 조례에 따른 것으로 서울 지역에 해당합니다.
[4. 자산가치]
추가로 확보되는 연면적은 곧 임대수익 증가로, 다시 건물 자산가치 상승으로 이어집니다.
예를 들어 보겠습니다.
제3종 일반주거지역에 위치한 약 91평(약300㎡) 부지에 용적률 300%를 적용하면 이론상 약 270평까지 건축이 가능합니다. 기존에는 사선제한으로 중간층(3~5층 구간)이 계단식으로 깎여 이 면적을 온전히 쓰지 못했지만, 이번 완화로 해당 구간을 수직으로 올릴 수 있어 실질적으로 한 층에 가까운 추가 연면적을 확보하게 됩니다. (실제 확보 면적은 대지 형상·정북·도로 조건에 따라 달라질 수 있습니다.) 참고로 이 91평 부지는 현재 저희가 보유한 제3종 일반주거지역 신축 부지와 일치하며, 용적률 완화와 사선제한 완화를 함께 활용할 수 있는 입지입니다.
자세한 내용은 아래 매물 글에서 확인하실 수 있습니다.
→ (https://theoneasset.blogspot.com/2026/08/gangnam-eonju-91py-3jong-125.html)
[5. 마무리]
용적률 완화는 2028년 5월 18일까지 한시 적용되며, 대상은 제2·3종 일반주거지역의 소규모 건축물입니다. 사선제한 완화는 2026년 7월 23일 국회를 통과해 앞두고 있으며, 전국에 적용됩니다.
공포 후 3개월이 지난 뒤 접수되는 건축허가·신고부터 적용되므로,
예상 시행 시점은 2026년 11월경입니다.
보유 토지나 계획 중인 사업이 완화 대상인지 궁금하시면 언제든 문의해 주세요.
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| (주)더원에셋부동산중개법인 · 02-555-7889 |
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