광진구 능동 단독주택 매매 27억｜군자역 지구단위계획 준주거 신축·사옥 부지

 

안녕하세요, 서초·강남·광진 부동산을 현장에서 다루는 더원에셋부동산중개법인입니다.

오늘 소개할 매물은 군자역 인근 능동에 위치한 대지 약 45.6평 규모의 단독주택입니다. 

특히 이 매물은 군자역 지구단위계획구역 내에 위치하고 있으며, 

지구단위계획 내용에 부합하는 경우 준주거지역으로 상향된 용도의 적용을 받을 수 있어 

신축 가능성을 검토할 수 있는 부지라는 점이 핵심입니다.

현재는 1970년대에 지어진 2층 주택이지만, 토지의 용도지역과 입지 여건을 함께 보면 

기존 주택의 활용보다 신축·사옥 부지로서의 가능성을 검토할 필요가 있는 매물입니다.

광진구 군자역, 지금 왜 주목받을까?

광진구는 지금 재개발·재건축·모아타운 등 다양한 정비사업이 추진되고 있습니다. 

광진구청 발표(2025년 8월 보도자료 기준)에 따르면 모아타운만 총 7곳, 

면적 합계 약 35만㎡ 규모로 추진되고 있고, 자양동 649번지 일대는 

약 9만 5,352㎡에 2,448세대 공동주택이 계획될 만큼 규모가 큽니다. 

여기에 구의2동 46번지 일대(약 10.8만㎡)가 신속통합기획 재개발 후보지로 선정되는 등, 

동네마다 개발 이슈가 이어지고 있습니다.

👉 광진구 전체 재개발·모아타운 현황은 아래 글에서 정리했습니다.

광진구 재개발·모아타운 현황｜군자역 대로변 상가주택 24억

개발 이슈가 많은 광진구에서도 군자역 일대는 성격이 조금 다릅니다. 

단순 주거정비를 넘어 상업·업무·주거가 어우러진 복합 중심지로 육성하는 

지구단위계획이 추진된 곳이기 때문입니다.

군자역은 지하철 5호선과 7호선이 만나는 더블역세권이자, 

천호대로(폭 50m)와 능동로(폭 35m)가 교차하는 서울 도시기본계획상 지구중심입니다.

서울시는 군자역지구 지구단위계획을 재정비하면서, 

군자역 사거리 일대의 일부 구역에 대해 높이 및 용도계획을 완화·조정하고 

관광호텔·판매·업무·문화집회시설 등 도심용도를 허용하는 방향으로 계획을 마련했습니다. 

이후 지구단위계획 구역도 확장되면서 천호대로변 일대의 블록단위 복합개발 여건을 

마련하는 방향으로 계획이 정비됐습니다.

주변에는 건국대·세종대·어린이대공원 등이 위치해 있어 

다양한 생활·상업 수요가 형성된 지역입니다.

정리하면, 군자역 일대는 역세권과 지구단위계획에 따른 복합개발, 인근 정비사업 등이 함께 

진행되고 있는 지역입니다. 

그리고 오늘 소개하는 이 매물은, 바로 그 군자역 지구단위계획구역 안에 위치한 부지로, 

지구단위계획 내용에 부합하는 경우 준주거지역으로 상향된 용도의 적용을 받을 수 있습니다.

👉 군자역 지구단위계획의 구역 범위와 특별계획가능구역은 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

군자역 지구단위계획 총정리｜특별계획가능구역 3곳

이 매물, 어떤 곳일까? (기본 정보)

골목 사거리에서 본 매물(우측)과 대로 방향 상권. 군자역 생활권으로 주변에 상가와 유동인구가 형성돼 있고, 도로 접근성도 확인할 수 있다.

구분	내용
소재지	서울 광진구 능동 (지번 비공개)
용도지역	준주거지역 (당초 일반주거지역, 지구단위계획 기준에 부합하는 경우 상향된 용도 적용)
지구단위계획	군자역 지구단위계획구역 내 (2023-01-17)
대지면적	150.7㎡ (약 45.6평)
지목	대
건물현황	연와조 지하1층·지상2층 (노후 주택)
연면적	113.86㎡ (약 34평)
사용승인일	1972.10.19
매매가	27억 원 (대지 평당 약 5,900만 원대)

건물은 1970년대 지어진 노후 주택으로, 건물 자체의 활용보다는 땅(준주거 부지)의 가치와 신축 가능성에 초점을 두고 보는 매물입니다.

군자역 지구단위계획 재정비 결정도

준주거지역, 어떻게 활용할 수 있을까?

이 매물에서 주요하게 검토할 부분은 준주거지역 적용 가능성과 신축 가능성입니다. 

준주거지역은 주거 기능을 기본으로 상업·업무 기능을 함께 넣을 수 있어 활용 폭이 넓습니다.

다만 한 가지 정확히 짚어드릴 점이 있습니다. 

이 필지는 당초 일반주거지역이었으나, 군자역 지구단위계획에 따라 지구단위계획 내용에 

부합하는 경우 준주거지역으로 상향된 용도의 적용을 받을 수 있는 부지입니다. 

따라서 '준주거지역이므로 용적률 400%가 자동 적용된다'고 이해하기보다는, 

지구단위계획의 적용 조건과 건축계획을 함께 검토해야 합니다.

활용 방향은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다.

① 기존 주택을 활용할 수도 있을까?

기존 건물을 활용한 리모델링 예시 이미지. 고급 주택·소규모 사옥으로 재구성할 수 있다. (예상 이미지로 실제와 다를 수 있음)

기존 건물의 골격을 살려 고급 단독주택이나 소규모 사옥으로 리모델링하는 방향도 검토할 수 있습니다. 신축보다 부담이 적다는 장점이 있지만, 1970년대 지어진 노후 주택인 만큼 실제 활용은 건물 상태에 대한 점검이 함께 필요합니다.

② 신축하면 어떤 규모까지 검토할 수 있을까?

준주거 신축 시 사옥 예시 이미지. 대지 45.6평 기준 예상 규모이며, 실제 층수·연면적은 지구단위계획 결정내용과 건축사 설계에 따라 달라질 수 있다. (예상 이미지)

이 매물의 핵심은 신축 부지로서의 가능성입니다. 건물을 헐고 새로 지어 

근린생활시설·사옥·주거복합 건물로 활용하는 방향으로, 

자가 사옥을 계획하는 법인이나 신축 후 임대·복합 활용을 검토하는 수요자라면 

관심 있게 살펴볼 수 있는 부지입니다.

군자역 지구단위계획의 준주거지역 용적률 계획상 상한용적률은 400% 이하입니다. 

이를 단순히 적용해 계산하면 대지 150.7㎡(약 45.6평) 기준 

연면적 약 602.8㎡(약 182.3평) 수준이 됩니다.

다만 이는 상한용적률을 단순 적용한 계산일 뿐이며, 

실제 건축 가능한 연면적은 허용용적률·상한용적률 적용 조건과 

건축물 용도, 주차·이격거리 등 개별 필지의 건축조건을 종합적으로 검토해야 합니다. 

정확한 신축 가능 규모는 지구단위계획 결정내용 확인과 건축사(설계사) 상담을 통해 

검토하시길 권해 드립니다.

군자역 지구단위계획 안에서 이 매물을 어떻게 봐야 할까?

이 매물의 핵심은 개발이 진행 중인 군자역 지구단위계획구역 안에 위치한다는 점입니다. 

앞서 정리한 것처럼 군자역 일대는 지구중심 복합개발과 주변 정비사업이 맞물려 

개발 이슈가 이어지고 있는 지역이고, 이런 흐름은 주변 상권과 토지이용 변화에 

영향을 줄 수 있는 요소입니다.

다만 개발계획의 진행 정도와 개별 필지의 입지·용도지역·건축조건에 따라 

실제 영향은 달라질 수 있습니다. 

"지역 개발이 진행된다"는 사실과 "특정 필지의 가치가 반드시 오른다"는 것은 

다른 이야기이므로, 확정된 계획과 향후 가능성을 구분해서 판단하시는 것이 중요합니다.

정리하면 이 매물은 현재의 건물 가치보다, 지구단위계획에 따른 준주거지역 상향 적용 가능성과 

군자역 개발 흐름 속에서 신축·사옥 부지로서의 가능성을 검토하는 매물입니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 준주거지역이면 용적률 400%가 바로 적용되나요?
A. 아닙니다. 이 필지는 당초 일반주거지역이었으나, 군자역 지구단위계획 내용에 부합하는 경우 

준주거지역으로 상향된 용도의 적용을 받을 수 있는 부지입니다. 

또한 준주거지역 용적률은 기준·허용·상한으로 구분되며, 상한용적률이 400% 이하입니다. 

따라서 "준주거니까 400%가 자동 적용된다"기보다는, 지구단위계획의 적용 조건과 

건축계획을 함께 검토해야 합니다.

Q2. 군자역 지구단위계획구역에 있다는 것은 어떤 의미인가요?
A. 군자역 일대의 토지이용과 건축물의 용도·규모 등을 지구단위계획에 따라 

관리하는 구역 안에 있다는 의미입니다. 

따라서 해당 필지는 일반적인 용도지역뿐 아니라 군자역 지구단위계획의 결정내용과 

시행지침을 함께 확인해야 합니다.

Q3. 신축하면 어느 정도 규모까지 검토할 수 있나요?
A. 상한용적률(400% 이하)을 단순 적용하면 대지 150.7㎡(약 45.6평) 기준 

연면적 약 602.8㎡(약 182.3평) 수준입니다. 다만 이는 단순 계산이며, 

실제 건축 가능한 연면적은 허용·상한용적률 적용 조건과 건축물 용도, 주차·이격거리 등 

개별 건축조건에 따라 달라집니다. 

정확한 규모는 건축사(설계사) 상담을 통해 검토하시길 권해 드립니다.

Q4. 매매가는 얼마이고 평당가는 어느 정도인가요?
A. 매매가는 27억 원이며, 대지 평당 약 5,900만 원 수준입니다.

마무리

지금까지 군자역 인근 능동 단독주택 매물의 준주거지역 상향 적용 가능성과 신축 활용 방안을 

살펴봤습니다.

정리하면, 이 매물은 오래된 2층 주택이지만 대지 약 45.6평 규모에 지구단위계획 내용에 

부합하는 경우 준주거지역으로 상향된 용도의 적용을 받을 수 있고, 

군자역 지구단위계획구역 안에 위치해 있다는 점에서 신축·사옥 부지로 검토할 수 있는 물건입니다.

다만 준주거지역 상향 적용 조건과 상한용적률 400% 적용 여부, 그리고 신축 가능 규모는 

반드시 지구단위계획 결정내용 확인과 건축사 상담을 통해 검토하셔야 합니다.

이 매물이나 군자역·광진구 부동산 매물에 대한 상세한 확인이 필요하시면 

아래 연락처로 문의해 주시기 바랍니다.

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