토허제 세입자 낀 주택 매수 가이드 – 실거주 유예 2027년 연장과 임대차 갱신 인정 총정리

9월 18, 2026

2026년 9월 17일 국토교통부가 토지거래허가구역 내 실거주 유예 제도를

연장·확대한다고 발표했습니다.

핵심은 세입자가 있는 주택을 매수할 때 기존 임대차기간뿐 아니라 일정 요건을 충족하는

갱신계약 기간까지 실거주 유예 대상으로 인정한다는 점입니다.

그동안 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매수할 경우 매수자의 실거주 의무와

기존 임대차계약의 관계를 두고 궁금해하는 경우가 많았습니다.

이번 개정안은 이러한 상황에서 임대차 갱신계약 기간까지 실거주 유예 범위를

확대했다는 점에서 의미가 있습니다.

이번 개정안에서 실제 매수자와 세입자가 확인해야 할 내용을 핵심만 정리해보겠습니다.

토허제, 세입자 낀 집 매수 규정이 이렇게 바뀝니다

결론부터 말씀드리면, 세입자가 있는 주택을 매수할 때 실거주를 미룰 수 있는 범위가 넓어졌습니다. 무엇이 바뀌었는지 한눈에 비교하면 다음과 같습니다.

토허제 실거주 유예 확대 구조 – 기존 임대차에서 갱신계약까지 인정 범위가 넓어졌습니다

**표 1 ─ 토허제 실거주 유예, 기존과 무엇이 달라지나?**
구분	기존	2026년 10월 1일 이후
실거주 유예 신청기한	2026.12.31	2027.12.31
기존 임대차 잔여기간	인정	인정
임대차 갱신계약	제한적	추가 인정
갱신 인정	-	1회·최대 2년
무주택 요건	유지	유지
입주 후 실거주	2년	2년 유지

(국토교통부 2026년 9월 17일 발표 기준)

관련 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 개정안은 입법예고 절차를 거쳐

2026년 10월 1일부터 시행될 예정입니다.

시행일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 등에 대한 실거주 유예 기준이 확대됩니다.

세 낀 집 매수, 입주는 언제까지 미룰 수 있나

토허제실거주유예변경사항신청기한2027년12월31일연장기존대비비교인포그래픽

2026년 10월 1일 시행 실거주 유예 변경사항 – 신청기한이 2027년 12월 31일까지 연장됩니다

가장 크게 바뀐 부분입니다. 기존에는 현재 세입자의 잔여 계약기간까지만 입주를 미룰 수

있었습니다. 앞으로는 임대차 갱신계약 기간(1회·최대 2년)까지 유예로 인정됩니다.

정리하면 신청기한이 2027년 12월 31일까지 연장되고, 여기에 갱신계약 최대 2년이 더해지면서,

요건을 충족하는 경우 결과적으로 2029년까지 실거주 시점을 유예할 수 있게 됩니다.

다만 '2029년까지'라는 기간이 모든 매수자에게 일률적으로 적용되는 것은 아니며,

실거주 유예 신청 시점과 기존 임대차계약 및 갱신계약의 기간 등에 따라 실제 입주 시점은

달라질 수 있습니다.

**표 2 ─ 토지거래허가구역 실거주 유예 핵심 정리**
구분	내용
시행 예정일	2026년 10월 1일
실거주 유예 신청기한	2027년 12월 31일까지
기존 임대차기간	실거주 유예 인정
갱신계약	추가 인정
갱신 인정범위	1회·최대 2년
무주택 요건	유지
입주 후 실거주	2년 유지

(국토교통부 2026년 9월 17일 발표 기준)

세입자의 계약갱신청구권, 실거주 유예와 어떻게 맞물리나

이번 조치의 가장 큰 의미가 여기 있습니다. 이번 개정안은 임대차계약 갱신을

실거주 유예 범위에 추가로 인정하는 내용입니다.

세입자의 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신계약이 대표적인 사례가 될 수 있습니다.

그동안은 새 집주인의 실거주 의무 때문에 세입자가 계속 살기 어렵다는 지적이 있었습니다.

이번에는 임대차 갱신계약 기간(1회·최대 2년)까지 유예로 인정하기 때문에,

계속 살고 싶은 세입자는 갱신계약을 통해 추가로 거주할 수 있게 됐습니다.

임차인의 주거 안정성을 높이려는 취지입니다.

다만 조건이 있습니다. 실거주 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하고,

그 갱신계약이 신청 기간(2026년 10월 1일 ~ 2027년 12월 31일) 안에 시작돼야 인정됩니다.

갱신계약이 없으면 최초 계약 종료일까지만 유예됩니다.

결국 세입자가 있는 토허제 주택을 매수할 때는 임대차계약 기간과 계약갱신청구권,

그리고 매수자의 실거주 유예 요건을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

매수자가 놓치면 안 되는 요건 정리

세입자 낀 집 매수 시 확인사항 – 무주택 요건, 등기 기한, 실거주 의무, 갭투자 여부

유예를 받는다고 실거주 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터

계속 무주택을 유지한 사람이어야 하고, 토지거래허가 후 4개월 안에 주택 취득 등기를 마쳐야 하며, 입주 후에는 2년간 실거주해야 합니다.

이번 조치는 갭투자를 허용하는 제도가 아니라, 일정 요건을 갖춘 무주택 매수자의 실거주

시점만 한시적으로 유예하는 제도입니다.

정부도 "무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무는 그대로 유지해 투기적 수요는

철저히 차단하겠다"고 밝혔습니다.

**표 3 ─ 매수자 요건 체크리스트**
요건	내용
무주택 유지	2026.5.12부터 계속 무주택
등기 기한	허가 후 4개월 이내
실거주 의무	입주 후 2년
갭투자	허용 아님(무주택·실거주 요건 유지)

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 토허제에서 세입자가 있는 집을 매수할 수 있나요?
A. 가능합니다. 시행일(2026년 10월 1일) 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이라면, 실거주 유예를 받아 세입자의 계약 기간이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있습니다.

Q2. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 어떻게 되나요?
A. 세입자는 계속 거주할 수 있습니다. 이번 개정안은 세입자의 계약갱신청구권 행사에 따른 임대차 갱신계약 기간까지 실거주 유예로 인정하기 때문입니다. 다만 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하고, 그 갱신계약이 신청 기간(2026.10.1~2027.12.31)에 시작돼야 인정됩니다.

Q3. 갱신계약을 하면 실거주 유예기간도 늘어나나요?
A. 네. 기존에는 잔여 임대차기간까지만 유예됐지만, 이번에는 갱신계약 기간(1회·최대 2년)까지 추가로 인정됩니다. 요건을 충족하는 경우 최장 3년 3개월 수준까지 실거주 시점을 유예할 수 있습니다.

Q4. 토허제 실거주 유예 신청기한은 언제까지인가요?
A. 2027년 12월 31일까지입니다. 기존 2026년 12월 31일에서 1년 연장됐습니다.

Q5. 무주택자가 아니면 실거주 유예를 받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 합니다. 새로 전세를 끼고 사는 방식은 이번 유예 대상이 아닙니다.

Q6. 유예기간이 끝나면 언제부터 실거주해야 하나요?
A. 유예기간이 끝나면 입주해 2년간 실거주해야 합니다. 갱신계약이 있으면 결과적으로 2029년까지, 갱신계약이 없으면 최초 계약 종료일까지가 기준이며, 실제 시점은 개별 계약 조건에 따라 달라집니다.

Q7. 토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 매수할 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 매수자의 무주택 여부, 기존 임대차계약의 종료일, 갱신계약 여부와 기간, 실거주 유예 신청 가능 여부 및 신청기한 등을 함께 확인해야 합니다. 특히 거래 시점에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으므로 매매계약 전에 관할 지자체의 토지거래허가 담당부서 등을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

마무리

이번 토지거래허가구역 실거주 유예 확대는 무주택 실수요자와 세입자 모두에게 영향이 큰 조치입니다. 세입자는 임대차 갱신계약으로 주거를 이어갈 수 있고, 매수자는 요건을 충족하면 실거주 시점을 상당 기간 유예받을 수 있습니다. 다만 무주택 요건과 2년 실거주 의무는 그대로이므로, 제도 변화를 정확히 이해하고 내 상황에 어떻게 적용되는지 시점을 대조하는 것이 중요합니다.

실제 거래에서는 개별 계약의 날짜와 조건에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로, 매매 전 관련 내용을 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

강남권 토지거래허가구역 내 매매나 세입자 있는 주택 거래와 관련해 확인이 필요한 경우 문의하실 수 있습니다. 정확한 적용 범위는 국토교통부(molit.go.kr) 또는 관할 시·군·구 토지거래허가 담당부서에서도 확인하실 수 있습니다.

더원에셋부동산중개법인

서울 강남구 테헤란로37길 30, 3층
대표 허장 ｜ 등록번호 11680-2026-00236
TEL 02-555-7889

※ 본 글은 2026년 9월 17일 국토교통부 발표 내용을 기준으로 작성했습니다. 시행령 개정 및 개별 거래조건에 따라 실제 적용 내용은 달라질 수 있습니다.

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