논현동 꼬마빌딩 신축부지 매매 85억 – 강남구청역 코너, 일조권 완화 수혜

8월 27, 2026

논현동 꼬마빌딩·신축부지 매매 85억 (직접 촬영)

강남 논현동 강남구청역 코너 신축부지 (직접 촬영)

안녕하세요, 더원에셋부동산중개법인입니다.

앞서 세 차례에 걸쳐 서울 용적률 상향과 일조권 사선제한 완화가 꼬마빌딩·신축 사업성을

어떻게 바꾸는지 정리해 드렸습니다. 오늘은 그 변화가 실제로 적용되는 매물,

강남 논현동 강남구청역 코너 신축부지를 소개해 드립니다.

논현동 꼬마빌딩·신축부지 매매를 찾으시는 분, 규제 완화의 수혜를 직접 받을 수 있는 땅입니다.

물건 개요

구분	내용
소재지	서울 강남구 논현동 (학동로50길 17 일원)
대지면적	233.5㎡ (약 70.6평)
연면적	221.64㎡ (약 67.04평)
용도지역	제2종 일반주거지역
건폐율 / 용적률	43.54% / 86.16% (현재 공부상 기준)
주 구조 / 층수	연와조 / 지하1층, 지상2층 (현재 공부상 기준)
교통	강남구청역(7호선·수인분당선) 2번 출구 도보 2분 (155m)
매매가	85억 원

※ 연면적·건폐율·용적률·구조·층수는 현재 건물(공부상) 기준이며, 신축 시 규모는 용적률 상향·일조권 완화 적용에 따라 달라집니다.

강남구청역 코너, 왜 좋은 자리인가

강남에서 신축용 토지를 찾다 보면 늘 같은 벽에 부딪힙니다. 반듯한 코너 자리에 역세권, 거기다 규제 완화까지 맞물리는 땅은 흔치 않기 때문입니다. 이 물건은 그 조건을 갖추고 있습니다.

첫째, 두 면이 도로에 접한 코너 입지입니다. 신축 시 채광·조망·건물 노출도가 뛰어나고, 코너 형상은 설계 효율에서도 유리합니다.

둘째, 강남구청역 더블 역세권입니다. 7호선과 수인분당선이 지나는 강남구청역 2번 출구에서 도보 2분(155m) 거리라, 신축 후 임대·매각 수요 확보에 유리한 자리입니다.

셋째, 가장 중요한 부분, 이번 일조권 사선제한 완화의 직접 수혜 입지라는 점입니다.

논현동 코너 신축부지 – 도로변에서 본 전경 (직접 촬영)

일조권 완화, 이 꼬마빌딩 신축부지에 어떻게 적용되나

앞선 글에서 정리해 드렸듯, 2026년 8월 11일 공포된 개정 건축법(법률 제21880호)에 따라 일조권 사선제한이 완화되어 2026년 11월 12일부터 시행됩니다.

핵심은 높이 10m 초과~17m 이하 구간을 기존 사선(높이의 1/2) 대신 5m만 띄우면 되도록 바뀐 것입니다. 그동안 계단식으로 깎여 나가던 3~5층 구간을 수직으로 반듯하게 올릴 수 있게 됩니다.

일조권 사선제한 완화 기준

건물 높이 구간	기존	개정(2026.11.12 시행)
10m 이하	경계선 1.5m 이상	1.5m 이상 (동일)
10m 초과 ~ 17m 이하	높이의 1/2 (사선)	5m 이상
17m 초과	높이의 1/2	높이의 1/2 (동일)

이 완화는 건축법 개정으로 전국에 적용되므로, 제2종 일반주거지역인 이 부지에도 그대로 해당됩니다. 여기에 서울시가 한시적으로 시행 중인 제2종 용적률 상향(200%→250%, 2028년 5월 18일까지)까지 함께 활용하면 효과가 극대화됩니다.

간단히 예를 들어 보겠습니다. 이 부지(233.5㎡, 약 70.6평)에 2종 상향 용적률 250%를 적용하면 이론상 약 583㎡(약 176평)까지 건축이 가능합니다. 그런데 기존에는 일조권 사선제한으로 북측 상층부가 계단식으로 깎이면서 이 면적을 온전히 채우기 어려웠습니다.

이번 완화로 중간 층부를 수직으로 올릴 수 있게 되면서, 사실상 한 개 층에 가까운 추가 연면적을 확보할 수 있습니다. 이는 곧 임대 가능 면적과 수익률의 실질적 개선, 나아가 건물 자산가치 상승으로 직결됩니다.

(실제 확보 면적은 대지 형상, 정북방향, 도로 조건에 따라 달라지므로 개별 가설계 검토가 필요합니다.)

함께 읽으면 좋은 글

이번 규제 완화의 전체 배경과 상세 기준은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.

서울 용적률 상향+일조권 사선제한 완화, 꼬마빌딩 사업성 이렇게 바뀝니다.

→ https://theoneasset.blogspot.com/2026/08/%20iljogwon-sunseon-2026.html

일조권 사선제한 완화 확정 | 2026년 8월 11일 공포·11월 12일 시행 (건축법 제21880호)

→ https://theoneasset.blogspot.com/2026/08/sunlight-setback-relaxation-2026-building-act.html

어떤 분께 추천드리나요

강남권 꼬마빌딩·신축(상가주택·근생빌딩·주택)을 계획하시는 실수요자, 코너 역세권 입지에 자산 가치를 두고 신축 개발을 검토하시는 분께 적합합니다.

특히 이번 일조권 완화 시행(11월 12일) 이후 건축허가를 신청하면 완화된 기준을 적용받을 수 있어, 지금이 검토 타이밍입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 대지 규모와 용도지역은 어떻게 되나요?
약 233.5㎡(70.6평)의 코너 부지이며, 제2종 일반주거지역입니다.

Q2. 일조권 완화가 이 땅에도 적용되나요?
네, 일조권 사선제한 완화는 건축법 개정으로 전국에 적용되므로 이 부지에도 해당됩니다. 2026년 11월 12일 시행 이후 건축허가 신청 건부터 적용됩니다.

Q3. 신축하면 어느 정도 규모가 나오나요?
용도지역·용적률·일조권 기준을 적용한 이론상 규모는 안내가 가능하나, 실제 확보 면적은 대지 형상·도로 조건에 따라 달라지므로 가설계 검토가 필요합니다.

Q4. 매매가는 얼마인가요?
85억 원이며, 세부 조건은 문의 시 상세히 안내해 드립니다.

Q5. 매매 잔금을 건축 시행일 이후로 할 수 있나요?
네, 가능합니다. 매도자와 충분히 협의 가능합니다.

부지 매매 문의

강남 논현동 강남구청역 코너 신축부지에 관심 있으신 분은 편하게 연락 주시면, 매매 조건과 함께 일조권 완화·용적률 상향을 적용한 신축 검토 사항을 상세히 안내해 드리겠습니다. 등기·건축물대장 검토부터 신축 사업성 분석까지 함께합니다.

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※ 본 게시물의 면적·매매 조건 등은 공부 및 매도인 제공 자료 기준이며 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 신축 가능 규모·용적률·일조권 적용은 관할 구청 및 건축설계 검토가 필요합니다.

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