건축법 일조권 사선제한 완화 – 정북방향 높이제한 개정, 2·3종 건물주 필독

 

건축법 개정안 진행 현황

용적률은 올려줬는데 왜 생각만큼 못 지을까요? 그 답은 일조권 사선제한에 있었습니다. 북쪽 이웃의 일조를 보장하느라 건물 상층부가 사선으로 깎여 나가는 이 규제를, 이번 건축법 개정이 크게 손봤습니다. 2026년 7월 23일 국회 본회의를 통과했고, 핵심은 10m 초과~17m 이하 구간의 이격 기준이 확 완화됐다는 점입니다. 2·3종 일반주거지역에 꼬마빌딩·상가주택을 계획 중이라면 꼭 알아야 할 변화라, 

그림과 함께 정리했습니다.

■ 일조권 사선제한이란? – 정북방향 높이제한

일조권 사선제한으로 계단식으로 깎인 건물 – 이번 개정으로 10~17m 구간을 반듯하게 올릴 수 있게 됩니다 (직접 촬영)

일조권 사선제한은 북쪽 이웃 대지의 햇빛(일조)을 가리지 않도록, 건물을 지을 때 북쪽 대지경계선에서 일정 거리를 띄우고 그에 따라 높이를 제한하는 규제입니다. '정북방향 높이제한'이라고도 부릅니다.

위 사진처럼, 위로 올라갈수록 더 많이 띄워야 하기 때문에 상층부가 사선으로, 계단식으로 깎여 나갑니다. 강남·역삼 일대를 다니다 보면 흔히 볼 수 있는 모습인데, 대부분 이 사선제한 때문입니다.

■ 무엇이 어떻게 바뀌나 – 핵심 기준 3단계

참고로 2023년에 사선제한이 적용되기 시작하는 높이가 9m에서 10m로 한 차례 완화된 바 있습니다. 이번 개정은 그 위 구간(10~17m)을 추가로 푼 것입니다.

일조권 사선제한 완화 핵심 기준 표

이번 개정의 핵심은 이격 기준을 3단계로 재편한 것입니다. 위 표가 전부를 담고 있습니다. 높이 10m 이하는 기존과 같이 1.5m 이상, 10m 초과~17m 이하는 5m 이상, 17m를 초과하면 그 부분 높이의 1/2 이상을 띄웁니다.

가장 큰 변화는 가운데, 즉 10m 초과~17m 이하 구간입니다. 예전엔 이 구간이 사선(높이의 1/2)으로 깎였지만, 이제 5m만 띄우면 됩니다.

정북방향 일조권 사선제한, 뭐가 바뀌나 – 기존 vs 개정 단면 비교도

기존과 개정안을 나란히 비교한 그림입니다. 왼쪽(기존)은 10m를 넘는 순간부터 사선으로 비스듬히 깎여 나갑니다. 오른쪽(개정안)은 10~17m 구간이 수직으로 반듯하게 섭니다. 그동안 삼각형으로 잘려 나가던 중간 층부(대략 3~5층)를 이제 온전히 쓸 수 있게 되는 것입니다.

■ 일조권 사선제한 완화, 언제부터 적용되나 – 통과 완료, 공포만 남음

현재 진행 상황과 시행 시기 흐름도

절차를 정확히 알아두시는 게 중요합니다. 이 개정안은 2026년 7월 23일 국회 본회의를 원안가결로 통과했습니다. 남은 절차는 정부 이송과 공포뿐입니다.

국회 의안정보시스템 – 제437회 본회의(2026.07.23) 일조권 개정안 원안가결

위 국회 공식 자료에서 보시듯 7월 23일 원안가결이 확인됩니다. 공포된 날부터 3개월이 지난 시점부터 시행되며, 예상 시행 시점은 11월경입니다. 여기서 꼭 기억하실 점은, 본회의 통과일이 아니라 공포일이 시행일 계산의 기준이라는 것입니다. 그리고 실제 적용은 시행일 이후 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 건부터입니다.

한 가지 구분하실 점도 있습니다. 이번 일조권 사선제한 완화는 건축법 개정으로 전국에 적용되며, 한시적이 아니라 영구적입니다. 반면 서울시의 제2·3종 용적률 상향(200→250%, 250→300%)은 서울시 조례에 따른 것으로 2028년 5월 18일까지 한시 조치입니다. 두 규제는 근거도, 적용 범위도, 유효기간도 다릅니다.

■ 2·3종 건물주에게 뭐가 달라지나 – 실제 몇 평이나

건물주 입장에서 이 변화가 중요한 이유는 단순히 "한 층 더"의 문제가 아닙니다. 확보되는 추가 연면적은 그대로 임대수익 증가로 이어지고, 수익형 부동산의 가치는 결국 수익률로 평가되기 때문에 건물 자산가치 상승으로 직결됩니다.

예를 들어보겠습니다. 제3종 일반주거지역의 약 91평(약 300㎡) 부지에 용적률 300%를 적용하면 이론상 약 270평까지 건축이 가능합니다. 그런데 기존에는 사선제한으로 상층부가 계단식으로 깎이면서 이 면적을 온전히 채우지 못했습니다. 이번 완화로 10~17m 구간을 수직으로 올릴 수 있게 되면서, 사실상 한 개 층에 가까운 추가 연면적을 확보할 수 있습니다. (실제 확보 면적은 대지 형상, 정북방향, 도로 조건에 따라 달라지므로 개별 가설계 검토가 필요합니다.)

특히 서울시 용적률 상향과 이번 사선제한 완화가 함께 작동할 때 효과가 극대화됩니다. 용적률만 올라가고 사선제한이 그대로였다면 반쪽짜리에 그쳤겠지만, 두 규제가 맞물리면 늘어난 용적률을 실제 연면적으로 온전히 실현할 수 있습니다. 특히 가로주택정비사업·소규모재건축 등 소규모주택정비 사업지에서는 수혜가 더욱 큽니다.

그리고 방금 예로 든 약 91평 규모가, 마침 저희가 보유한 제3종 일반주거지역 신축 부지의 조건과 같습니다. 용적률 완화와 사선제한 완화를 함께 활용할 수 있는 입지라, 신축을 검토 중이신 분들께 특히 유리합니다. 

현장 방문기와 상세 조건은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.

→ 역삼동 언주역 신축부지 현장 방문기 | 91평 제3종일반주거지역 125억

https://blog.naver.com/pomp_honey/224362675328

■ 정리하며

이번 개정은 "올려준 용적률을 실제로 쓰게 해 주는" 변화입니다. 7월 23일 본회의를 통과했고 공포만 남았으며, 시행은 11월경으로 예상됩니다. 내 땅이 2·3종 일반주거지역인지, 시행 시점에 맞춰 사업이 가능한지가 판단의 출발점입니다.

보유하신 토지나 건축 계획이 이번 완화 대상에 해당하는지, 용적률 상향과 함께 얼마나 더 지을 수 있는지 검토가 필요하시면 언제든 문의 주시기 바랍니다. 서울 용적률·일조권 규제 완화의 전체 그림은 아래 글에서도 확인하실 수 있습니다.

→ 서울 용적률 상향 + 일조권 사선제한 완화, 꼬마빌딩 사업성 이렇게 바뀝니다

https://blog.naver.com/pomp_honey/224370537514

*본 내용은 2026년 8월 8일 기준이며, 공포·시행 시점에 따라 세부 사항이 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 국토교통부 및 해당 지자체 공고를 확인하시기 바랍니다.

(주)더원에셋부동산중개법인 · ☎ 02-555-7889