확정일자 받는 방법과 효력 시점｜인터넷등기소 온라인 신청 순서·수수료·부여현황 조회
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| 확정일자 받는 방법, 효력 시점, 수수료, 부여현황 조회까지 한 번에 정리했습니다. |
확정일자는 어떻게 받고, 언제부터 효력이 생길까요?
확정일자는 임대차계약서에 법적으로 인정되는 날짜를 받아, 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받는 순서를 확보하는 절차입니다. 주민센터에 방문하면 600원, 인터넷등기소에서 온라인으로 신청하면 500원이고, 주택 임대차 신고를 하면 무료로 자동 부여됩니다.
다만 확정일자만 받아서는 효과가 없습니다. 입주와 전입신고를 함께 갖춰야 우선변제권이 생깁니다.
이 글은 인터넷등기소에서 확정일자 온라인 신청을 직접 해 본 화면을 바탕으로 신청 순서, 효력이 생기는 시점, 수수료, 계약 전 확정일자 부여현황 조회 방법을 정리했습니다.
확정일자 핵심 요약
- 확정일자는 임대차계약서가 그 날짜에 있었다는 사실을 공식으로 증명해 줍니다.
- 우선변제권은 입주, 전입신고, 확정일자 세 가지를 모두 갖춰야 생깁니다.
- 수수료는 방문 600원, 인터넷등기소 500원이고, 주택 임대차 신고를 하면 무료입니다.
- 평일 18시 이후나 토요일·공휴일에 온라인으로 신청하면 확정일자는 다음 근무일에 부여됩니다.
- 계약 전인 사람은 집주인의 동의를 받아야 확정일자 부여현황을 볼 수 있습니다.
확정일자란? 보증금 순서를 정하는 날짜
확정일자란 주민센터나 등기소 같은 확정일자부여기관이 임대차계약서에 그날 날짜를 공식으로 찍어 주는 것입니다. 나중에 집주인과 세입자가 보증금 액수를 바꾸거나 계약 날짜를 앞당겨 적는 일을 막기 위한 제도입니다.
확정일자를 갖춘 세입자는 집이 경매나 공매로 넘어가도 자기보다 늦게 권리를 얻은 사람보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이 권리를 우선변제권이라고 합니다.
확정일자와 전입신고, 효력이 생기는 시점
전입신고를 하면 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다. 두 권리는 효력이 생기는 시점이 다르기 때문에 이 부분을 꼭 알아 두셔야 합니다.
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 생기는 권리 | 대항력 | 우선변제권 |
| 권리의 뜻 | 새 집주인 등 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 권리 | 경매·공매 때 늦은 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리 |
| 필요한 조건 | 입주 + 전입신고 | 입주 + 전입신고 + 확정일자 |
| 효력 시점 | 전입신고 다음 날 0시 | 대항력이 생긴 때와 확정일자를 받은 때 중 늦은 때 (확정일자를 먼저 받았다면 전입신고 다음 날 0시) |
| 신청 기한 | 전입 후 14일 이내 | 정해진 기한 없음, 빠를수록 유리 |
예를 들어 10월 15일에 입주하고 전입신고와 확정일자를 함께 마치면 효력은 10월 16일 0시에 생깁니다. 전입신고를 먼저 하고 며칠 뒤에 확정일자를 받았다면 우선변제권은 확정일자를 받은 날부터 생깁니다.
대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 수 있고, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다. 다만 나보다 먼저 설정된 근저당이 있는 집이 경매로 넘어가면 낙찰자에게는 대항력을 주장할 수 없습니다. 전입신고 시점과 대항력은 전입신고 안 하면 생기는 일, 대항력 발생 시점과 보증금 지키는 순서 (2025·2026 대법원 판례)에서 자세히 설명했습니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 집주인이 같은 날인 10월 15일에 근저당을 설정하면, 근저당은 접수한 그날부터 효력이 생겨 세입자보다 순위가 앞섭니다. 그래서 계약서에 "잔금일 다음 날까지 근저당 등 담보를 설정하지 않는다"는 특약을 넣어 두는 것이 안전합니다. 특약 문구는 전세계약 특약 문구 5가지｜근저당 말소부터 계약 해제까지에 정리해 두었습니다.
인터넷등기소 확정일자 온라인 신청, 직접 해 본 순서
인터넷등기소에서 확정일자 온라인 신청을 직접 해 보니 순서는 어렵지 않았습니다. 아래 순서대로 진행하면 됩니다.
- 대법원 인터넷등기소에 로그인하고 본인 인증을 합니다.
- 신청 메뉴에서 전자확정일자의 신청서 작성/제출을 누릅니다.
- 신규작성을 누르고 기본 사항을 입력합니다. 주택 소재지는 임대차계약서에 적힌 주소와 똑같이 입력해야 합니다.
- 계약서 전체 장을 스캔하거나 촬영한 파일을 첨부하고, 수수료 500원을 내고 제출합니다.
- 처리 결과에서 확정일자가 부여됐는지, 부여일이 언제인지 확인합니다.
파일을 올렸다고 바로 확정일자가 생기는 것은 아닙니다. 평일 18시 이후나 토요일·공휴일에 신청하면 확정일자는 다음 근무일에 부여됩니다. 이사 당일 확정일자를 받으려면 평일 18시 전에 신청하세요.
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| 인터넷등기소에 로그인한 뒤 신청 메뉴에서 전자확정일자의 신청서 작성/제출을 누르면 됩니다. |
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| 전자확정일자 신청서 작성/제출 화면입니다. 신규작성을 누르면 새 신청서를 쓸 수 있습니다. |
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| 신청서 기본 사항에 수수료 500원이 표시됩니다. 주택 소재지는 임대차계약서에 적힌 주소와 똑같이 입력해야 합니다. |
주민센터 방문 신청과 계약서 조건
온라인 신청이 어렵다면 직접 방문해도 됩니다. 주택이 있는 곳의 동 주민센터나 읍·면사무소, 시·군·구 출장소, 지방법원·등기소, 공증인 사무소에 계약서 원본과 신분증을 가지고 가면 됩니다.
방문하든 온라인으로 신청하든 계약서가 아래 조건을 갖춰야 확정일자를 받을 수 있습니다. 집 주소와 기간이 없는 영수증 같은 서류에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기지 않습니다.
- 집주인과 세입자 인적사항, 집 주소, 임대차 기간, 보증금·월세가 적힌 완성된 계약서
- 계약 당사자의 서명이나 도장
- 계약서가 두 장 이상이면 장과 장 사이에 찍는 간인
- 고친 곳이 있으면 고친 글자 수와 당사자 서명·도장
확정일자 수수료 한눈에 보기
확정일자 수수료는 신청 방법에 따라 다릅니다.
| 신청 방법 | 수수료 | 준비물 |
|---|---|---|
| 주민센터 등 방문 | 600원 (계약서가 4장을 넘으면 4장마다 100원 추가) | 계약서 원본, 신분증 |
| 인터넷등기소 온라인 신청 | 500원 | 계약서 스캔·사진 파일, 본인 인증 수단 |
| 주택 임대차 신고 | 무료 (자동 부여) | 계약서 |
최근 입법예고된 수수료 인상안은 등기부등본 열람·발급 수수료에 대한 것입니다. 확정일자 수수료는 2026년 10월 현재 방문 600원, 온라인 500원 그대로입니다. 등기부등본 수수료 변경 내용은 등기부등본 열람 수수료 1,100원 인상안｜인터넷등기소 현행 수수료와 시행 예정일 정리에서 확인하세요.
주택 임대차 신고하면 확정일자가 자동으로 부여
주택 임대차 신고를 마치면 따로 신청하지 않아도 확정일자가 무료로 자동 부여됩니다. 신고필증에 확정일자 번호가 함께 적힙니다.
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| 주택 임대차 계약 신고필증입니다. 오른쪽 위 확정일자번호 칸에 번호가 함께 적힙니다(개인정보는 가렸습니다). |
신고 대상은 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 주택 임대차 계약입니다. 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역이며, 도의 군 지역은 제외됩니다.
계약일로부터 30일 안에 집주인과 세입자가 함께 신고해야 합니다. 한 사람이 계약서를 내면 함께 신고한 것으로 봅니다. 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고하거나 주민센터를 방문해 신고할 수 있습니다.
2025년 6월 1일부터는 신고하지 않거나 늦게 하면 최대 30만 원, 거짓으로 신고하면 최대 100만 원의 과태료가 부과됩니다.
계약 전 확정일자 부여현황 조회, 누가 어떻게 할 수 있나
확정일자 부여현황은 그 집에 이미 부여된 확정일자 기록입니다. 확정일자를 받은 날짜, 보증금과 월세, 임대차 기간을 확인할 수 있습니다.
다가구주택이라면 계약 전에 꼭 확인하셔야 합니다. 한 건물에 세입자가 여럿인데, 다른 세입자의 보증금은 등기부등본에 나오지 않습니다. 앞선 세입자들의 보증금 합계가 크면 경매 때 내 보증금 순서가 뒤로 밀릴 수 있습니다.
조회할 수 있는 사람과 방법은 다음과 같습니다.
- 집주인과 세입자 같은 이해관계인은 바로 요청할 수 있고, 인터넷등기소에서도 신청할 수 있습니다.
- 아직 계약 전인 사람은 집주인의 동의를 받아야 합니다. 인터넷등기소가 아니라 주민센터 등에 집주인 동의서와 신분증을 가지고 방문해 신청합니다.
- 집주인에게 부여현황을 직접 받아 보여 달라고 요청하는 방법도 있습니다.
등기부등본의 근저당과 확정일자 부여현황을 함께 보면 그 집에 먼저 걸린 주요 권리를 파악할 수 있습니다. 다만 확정일자 없이 전입신고만 한 세입자와 집주인이 내지 않은 세금은 두 서류에 나오지 않습니다. 계약할 때 집주인은 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여 줘야 하니(주택임대차보호법 제3조의7) 꼭 요청하시고, 전입세대확인서도 함께 확인하세요.
근저당은 등기부등본 근저당 보는 법｜채권최고액과 실제 대출금이 다른 이유를 참고해 확인하시면 됩니다.
확정일자 자주 묻는 질문
Q. 확정일자는 계약서 쓴 날 받아도 되나요?
A. 네, 받아 두어도 됩니다. 다만 효력은 입주와 전입신고까지 마쳐야 생기므로, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 마치는 것이 가장 확실합니다.
Q. 밤에 온라인으로 신청하면 그날 날짜로 받나요?
A. 아닙니다. 평일 18시 이후나 토요일·공휴일에 신청하면 다음 근무일에 부여됩니다. 우선변제권도 부여일을 기준으로 생깁니다.
Q. 확정일자만 받고 전입신고는 나중에 해도 되나요?
A. 확정일자만으로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 전입신고를 늦게 하면 그사이 설정된 근저당보다 순위가 밀릴 수 있습니다.
Q. 재계약하면서 보증금을 올렸어요. 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A. 네, 올린 금액이 적힌 새 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다. 올린 금액의 순위는 새 확정일자를 기준으로 정해집니다.
Q. 확정일자 받은 계약서를 잃어버렸어요.
A. 확정일자를 부여한 기관의 확정일자부로 받은 사실을 증명할 수 있으면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 확정일자를 받은 기관에 문의하세요.
Q. 확정일자를 받았는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있어요.
A. 내용증명, 지급명령, 소송 순서로 진행할 수 있습니다. 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 먼저 지켜야 합니다. 전세보증금 못 받을 때 세입자 대응 방법｜상황별 체크리스트와 지급명령·소송 비교와 임차권등기명령 신청 전 꼭 알아야 할 것｜등기 전 이사하면 대항력 잃는 이유와 절차·비용·서류를 참고하세요.
마무리: 이사 당일 확인 순서
확정일자는 500~600원으로 보증금 순서를 지키는 절차입니다. 이사 당일에는 입주, 전입신고, 확정일자를 한 번에 마치고, 온라인으로 신청했다면 평일 18시 전에 신청했는지와 실제 부여일을 꼭 확인하세요.
보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약이라면 30일 안에 임대차 신고를 하면서 확정일자를 무료로 함께 받으면 됩니다. 계약 전에는 등기부등본, 확정일자 부여현황, 납세증명서, 전입세대확인서를 함께 확인하시기 바랍니다.
계약 전 권리관계 확인이 어렵다면 더원에셋부동산중개법인에 문의해 주세요.
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자료 기준 및 출처 (2026년 10월 확인)
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의6, 제3조의7
- 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차」
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 주택 임대차 신고 안내
수수료와 신고 기준은 바뀔 수 있으니 신청 전에 인터넷등기소와 주민센터 공식 안내를 다시 확인하세요.
